Sie haben Ihr Traumhaus an der Costa del Sol gefunden und der Preis passt. Doch vor der Unterschrift steht eine entscheidende Frage: Wie viel Steuern zahlen Sie beim Hauskauf in Málaga? Steuern, Notar und Grundbuch zusammen machen beim Immobilienkauf zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises aus – und wenn Sie diese Nebenkosten nicht von Anfang an einplanen, kann Ihr gesamtes Budget ins Wanken geraten.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen anhand der 2026 in Andalusien geltenden Sätze, welche Steuern bei einer Bestandsimmobilie und bei einem Neubau anfallen, welche festen Kosten bei der Unterzeichnung auf Sie zukommen, was sich für Ausländer und Nichtresidenten ändert und was Sie die Immobilie jedes Jahr kostet. Am Ende finden Sie ein Beispiel mit echten Zahlen, damit Sie genau wissen, wie viel Geld Sie benötigen.
Inhaltsverzeichnis
🏠 1. Bestandsimmobilien: die Grunderwerbsteuer (ITP) in Andalusien
Wenn Sie eine bestehende Immobilie von einer Privatperson kaufen, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP). In Andalusien beträgt der allgemeine Satz 7 % – seit der Reform von 2021 ein einheitlicher Satz ohne Stufen (andalusisches Gesetz 5/2021 über abgetretene Steuern). Er gehört zu den niedrigsten in Spanien und ist einer der Gründe, warum Málaga für Investoren so attraktiv ist.
Ermäßigte Sätze gelten, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird:
| Fall (Hauptwohnsitz) | Höchstwert | ITP |
| Allgemeiner Satz (jeder Käufer) | Keine Grenze | 7% |
| Hauptwohnsitz mit niedrigem Wert | 150.000 € | 6% |
| Unter 35 Jahren | 150.000 € | 3,5% |
| Kinderreiche Familie | 250.000 € | 3,5% |
| Behinderung von mindestens 33 % | 250.000 € | 3,5% |
In der Praxis zahlen die meisten internationalen Käufer in Marbella, Estepona oder Málaga-Stadt 7 %, weil die Preise über diesen Grenzen liegen oder weil die Immobilie ein Zweitwohnsitz wird. Ein wichtiges Detail: Das Finanzamt berechnet die Steuer auf den höheren Wert aus Kaufpreis in der Urkunde und Referenzwert des Katasters – ein Kauf „unter Marktwert“ senkt die ITP also nicht immer.
Die ITP wird mit dem Formular 600 innerhalb von 30 Werktagen nach der Unterzeichnung entrichtet. In der Regel kümmern sich der Notar, Ihr Anwalt oder die Gestoría (Verwaltungsagentur) darum.
🏗️ 2. Neubau: Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD)
Wenn Sie direkt vom Bauträger kaufen (Erstübertragung), zahlen Sie keine ITP, sondern zwei andere Steuern:
- 💶 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis (4 % nur bei Sozialwohnungen im Sonderregime). Sie wird an den Bauträger gezahlt, meist gestaffelt mit jeder Abschlagszahlung.
- 📜 Stempelsteuer (AJD) von 1,2 % in Andalusien. Für einen Hauptwohnsitz bis 150.000 € sinkt sie auf 1 % (0,3 % für unter 35-Jährige und 0,1 % für kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung, bis 250.000 €).
Deshalb sind die Kaufnebenkosten bei Neubauten meist höher: rund 11,2 % allein an Steuern, gegenüber 7 % bei einer Bestandsimmobilie. Dafür erhalten Sie ein neues Zuhause mit Baugarantien und oft besserer Energieeffizienz.
📋 3. Notar, Grundbuch und weitere Kaufnebenkosten
Zusätzlich zu den Steuern gibt es eine Reihe fester Kosten, die der Käufer bei fast jedem Kauf trägt:
| Posten | Ungefähre Kosten | Wer zahlt? |
| Notar (Kaufurkunde) | 0,2 % – 0,5 % des Kaufpreises | Käufer (sofern nicht anders vereinbart) |
| Grundbuchamt | 0,1 % – 0,25 % des Kaufpreises | Käufer |
| Gestoría (Verwaltungsagentur) | ≈ 300 – 500 € | Käufer |
| Gutachten (bei Hypothek) | ≈ 300 – 600 € | Käufer |
| Notar, Grundbuch, Gestoría und AJD der Hypothek | — | Bank (Gesetz 5/2019) |
| Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) | Variabel | Verkäufer |
Seit dem Immobilienkreditgesetz (Gesetz 5/2019) übernimmt die Bank bei einem Kauf mit Hypothek Notar, Grundbuch, Gestoría und AJD für die Darlehensurkunde. Sie zahlen nur das Gutachten und die von Ihnen angeforderten Abschriften. Beachten Sie dennoch, dass spanische Banken Residenten in der Regel höchstens 80 % des Wertes finanzieren und Nichtresidenten zwischen 60 % und 70 %. Sie benötigen also Ersparnisse für die Anzahlung und für alle diese Kosten.
🌍 4. Als Ausländer oder Nichtresident: Was sich ändert
Die Steuern beim Kauf sind für spanische, europäische oder amerikanische Käufer genau dieselben: ITP, IVA und AJD hängen weder von der Staatsangehörigkeit noch vom Wohnsitz ab. Was sich ändert, sind einige Formalitäten und zusätzliche Kosten:
- 🪪 NIE: Sie benötigen die Ausländer-Identifikationsnummer, um die Urkunde zu unterzeichnen und die Steuern zu zahlen. Die Gebühr ist gering (rund 12 €), aber Sie sollten sie frühzeitig beantragen.
- 🏦 Spanisches Bankkonto: unverzichtbar, um Steuern, Versorgungsleistungen und die IBI per Lastschrift zu bezahlen.
- ⚖️ Unabhängiger Anwalt: nicht vorgeschrieben, aber sehr zu empfehlen, um Belastungen, Genehmigungen und Verträge zu prüfen. Das Honorar liegt meist bei rund 1 % des Kaufpreises. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur rechtlichen Prüfung.
- ✍️ Übersetzung und Vollmachten: Wenn Sie kein Spanisch sprechen oder nicht zur Unterzeichnung anreisen können, benötigen Sie einen Dolmetscher beim Notar oder eine notarielle Vollmacht.
⚠️ Ist der Verkäufer Nichtresident, sind Sie als Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 an das Finanzamt abzuführen. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, nicht um Kosten für Sie – tun Sie es jedoch nicht, haften Sie für die Schuld. Der Notar prüft dies bei der Unterzeichnung, dennoch sollten Sie es für Ihre Zahlungsplanung kennen.
🧮 5. Rechenbeispiel: Was Sie für eine Immobilie für 400.000 € zahlen
Sehen wir uns die Steuern beim Hauskauf in Málaga an einem realen Beispiel an: eine Wohnung für 400.000 € als Zweitwohnsitz, gekauft ohne Hypothek.
| Posten | Bestandsimmobilie | Neubau |
| ITP (7 %) | 28.000 € | — |
| IVA (10 %) | — | 40.000 € |
| AJD (1,2 %) | — | 4.800 € |
| Notar (ca.) | 1.000 € | 1.000 € |
| Grundbuch (ca.) | 600 € | 600 € |
| Gestoría (ca.) | 400 € | 400 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 30.000 € (≈ 7,5 %) | 46.800 € (≈ 11,7 %) |
Wenn Sie zusätzlich einen unabhängigen Anwalt beauftragen (≈ 1 %) und eine Hypothek aufnehmen (Gutachten ≈ 400 €), steigen die Gesamtkosten bei der Bestandsimmobilie auf rund 34.400 €, also etwa 8,6 % des Kaufpreises. Falls Sie noch zwischen Kaufen und Mieten schwanken, finden Sie in unserem Ratgeber zu den echten Kosten von Kaufen vs. Mieten den vollständigen Vergleich. Unsere Empfehlung: Planen Sie 10 % bis 13 % des Kaufpreises für Nebenkosten und Unvorhergesehenes ein, je nachdem, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt.
📅 6. Die Kosten danach: jährliche Steuern
Der Kauf ist erst der Anfang. Sobald die Immobilie Ihnen gehört, fallen diese laufenden Kosten an:
- 🏛️ IBI (Grundsteuer): wird jedes Jahr von der Gemeinde erhoben und auf Basis des Katasterwerts berechnet.
- 🗑️ Kommunale Müllgebühr.
- 🏢 Eigentümergemeinschaft, besonders relevant in Wohnanlagen mit Pool, Gärten und Sicherheitsdienst.
- 🧾 Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR): Wenn Sie nicht in Spanien leben und die Immobilie nicht vermieten, setzt das Finanzamt ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts an, das mit 19 % (EU/EWR) oder 24 % (übrige Welt) besteuert wird. Wenn Sie vermieten, versteuern Sie die tatsächlichen Mieteinnahmen.
❓ Häufige Fragen zu den Steuern beim Hauskauf in Málaga
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Málaga?
Bei einer Bestandsimmobilie rund 8 %–10 % des Kaufpreises (7 % ITP plus Notar, Grundbuch und Gestoría). Bei einem Neubau zwischen 11,5 % und 13 % (10 % IVA plus 1,2 % AJD und feste Kosten).
Zahlen Ausländer beim Kauf in Spanien mehr Steuern?
Nein. ITP, IVA und AJD sind für alle Käufer gleich. Für Nichtresidenten ändern sich die jährliche Besteuerung (IRNR) und einige Formalitäten wie die NIE.
Kann die ITP in die Hypothek eingerechnet werden?
In der Regel nicht. Banken finanzieren einen Prozentsatz des Kaufpreises oder des Gutachtenwerts (der niedrigere von beiden), und Steuern und Kaufnebenkosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden.
Wer zahlt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía)?
Der Verkäufer, denn sie besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks während seiner Besitzzeit. Als Käufer betrifft sie Sie nicht, es sei denn, Sie vereinbaren ausdrücklich etwas anderes.
🤝 In Málaga kaufen – ohne böse Überraschungen
Wer die Steuern und Kaufnebenkosten im Voraus kennt, verhandelt mit mehr Sicherheit und vermeidet Spannungen am Tag der Unterzeichnung.
Bei Why Malaga begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess: Wir erstellen für jede Immobilie, die Sie interessiert, eine individuelle Kostenberechnung, vermitteln Ihnen vertrauenswürdige Anwälte und Gestorías und koordinieren die Unterzeichnung – auch wenn Sie aus dem Ausland kaufen. Wenn Sie neu in Spanien sind, werfen Sie einen Blick auf unseren Ratgeber zum Immobilienkauf in Málaga als Ausländer und auf unseren Relocation-Service.
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Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und gibt die am 16. Oktober 2026 geltenden Vorschriften wieder. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar; lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Fachmann prüfen.
