Wenn Sie eine Immobilie in Malaga oder an der Costa del Sol haben und sie gemietet haben, haben Sie sich diesen Herbst sehr wahrscheinlich dieselbe Frage gestellt wie viele unserer Kunden: Miete ich weiter oder ist es Zeit zu verkaufen? Die Preise sind auf Rekordhoch und innerhalb von nur einer Woche wurden die Mietregeln genehmigt, aufgehoben und per Dekret erneut bestätigt. Der Verkauf eines Miethauses ist nicht mehr nur eine finanzielle Entscheidung: Es geht darum, wie viel Kontrolle Sie in den kommenden Jahren über Ihre eigenen Vermögenswerte behalten möchten.
In diesem Artikel analysieren wir anhand von Daten, was im Oktober 2026 mit dem Wohnungsbau in Spanien passiert, was sich für Sie als Eigentümer verändert, wie viel Ihr gemietetes Haus tatsächlich erbringt und warum es in vielen Fällen am profitabelsten ist, jetzt zu verkaufen. Wir sagen Ihnen auch, wann es sinnvoll ist, weiter zu mieten, denn es gibt keine Einheitslösung.
📈 1. Was passiert mit dem Wohnungsbau in Spanien (Oktober 2026)
Wohnraum war in Spanien noch nie so teuer. Der durchschnittliche Preis für kostenlosen Wohnraum erreichte im zweiten Quartal 2026 2.355 €/m² , 12,5 % mehr als ein Jahr zuvor, so das Wohnungsministerium (Rankia, September 2026). An der Costa del Sol ist der Anstieg noch deutlicher sichtbar:
| Gebiet | Verkaufspreis (September 2026) | Jährliche Veränderung |
| Provinz Malaga | €4.317/m² (Allzeithoch) | +6,6% |
| Marbella | 5.967 €/m² (Allzeithoch) | +3,2% |
| Benahavis | €/m² 5.602 | +6,5% |
| Estepona | 5.021 €/m² | +17,1% |
| Stadt Malaga | 3.969 €/m² | +4,1% |
Gleichzeitig beginnt sich die Zahl der Transaktionen zu mäßigen: Notare unterzeichneten im Juli 65.395 Verkäufe, 11,1 % weniger als ein Jahr zuvor (General Council of Notairs). Auch in Marbella hat sich der jährliche Anstieg von Monat zu Monat abgeschwächt, von 6,3 % im April auf 3,2 % im September. Preise auf maximalen Plätzen mit weniger Betriebsabläufen sind meist ein Zeichen für einen Markt, der zu reifen beginnt: Diejenigen, die jetzt verkaufen, tun dies bei noch starker Nachfrage und bevor sie mit mehr Angebot konkurrieren müssen.
⚖️ 2. Die neuen Mietregeln: Was ändert sich für Sie als Vermieter
2026 erweist sich als das instabilste Jahr für Vermieter seit dem Wohnungsgesetz. Innerhalb von sechs Monaten hat der Kongress zwei Mietdekrete aufgehoben (königliches Dekret-Gesetz 8/2026 im April und königliches Dekret-Gesetz 26/2026 am 2. Oktober), das Parlament wurde aufgelöst und die allgemeinen Wahlen sind für den 29. November angesetzt. Am 7. Oktober veröffentlichte die Regierung zwei neue Dekrete (Provivienda, OCU):
📜 Königliches Dekret-Gesetz 29/2026: seit dem 8. Oktober in Kraft
- 💶 Miete fast eingefroren bis 2028: Bis zum 31. Dezember 2027, wenn es keine neue Vereinbarung gibt, ist die jährliche Aktualisierung auf 2 % begrenzt, und wenn Ihre Miete bereits den Referenzindex übersteigt, können Sie sie nicht erhöhen.
- 🔒 Außergewöhnliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren: Der Mieter, der mit seinen Zahlungen auf dem neuesten Stand ist, kann dies beantragen, wenn sein Vertrag vor dem 31. Dezember 2028 endet. Sie können nur in geprüften Fällen ablehnen, etwa wenn Sie das Haus für sich oder ein Familienmitglied benötigen, und der Wunsch zu verkaufen gehört nicht dazu.
- 🛠️ Weitere Verpflichtungen: Sie müssen innerhalb von 15 Kalendertagen auf Reparaturanfragen antworten und können bei neuen Verträgen das IBI nicht mehr an den Mieter weitergeben.
- 📅 Die schwierigste saisonale Miete: erfordert einen dokumentierten echten Grund, eine Dauer zwischen 31 Tagen und 12 Monaten, und mehr als zwei Verträge hintereinander mit demselben Mieter gelten als Hauptwohnsitz.
⏳ Königliches Dekret-Gesetz 28/2026: geplant für den 15. November
Er tritt nur in Kraft, wenn er von der Ständigen Deputation bestätigt wird, aber sein Inhalt ist derjenige, der Vermieter am meisten beunruhigt: Pflichtverlängerungen in Fünfjahreszyklen (sieben, wenn der Eigentümer ein Unternehmen ist), eine sechsmonatige Nichtverlängerung und eine Entschädigung an den Mieter bei Nichtverlängerung, entsprechend dem höchsten dieser Beträge: 12 Monate Miete oder eine monatliche Zahlung für jedes Vertragsjahr.
Mit Wahlen in Sicht kann niemand mit Sicherheit sagen, welche Regeln 2027 noch gelten werden. Und diese Unsicherheit ist für diejenigen, die ein Miethaus haben, ebenfalls ein Kostenfaktor.
🧮 3. Die Zahlen: Wie viel Ihr gemietetes Haus wirklich einbringt
Um zu entscheiden, ob man ein Miethaus verkauft oder behält, besteht der erste Schritt darin, seine tatsächliche Rentabilität zu berechnen. Mit den durchschnittlichen Miet- und Verkaufspreisen im September 2026 (idealistisch) sieht die Bruttorentabilität wie folgt aus:
| Gebiet | Miete (€/m² pro Monat) | Zum Verkauf (€/m²) | Bruttorentabilität |
| Marbella | €23,6 | 5.967 € | 4,7% |
| Estepona | 21,1 € | 5,021 € | 5,0% |
| Benahavis | 21,2 € | 5,602 € | 4,5% |
| Stadt Malaga | 16,5 € | 3.969 € | 5,0% |
| Provinz Malaga | 18,8 € | 4.317 € | 5,2% |
Aber die Bruttoprofitabilität täuscht. Von der Miete müssen Sie die IBI, die Gemeinschaft, die Versicherung (und die Nichtzahlungsversicherung, falls vorhanden), die Instandhaltung, die Monate ohne Mieter und Steuern abziehen. Wenn Sie nicht in Spanien wohnen, werden Sie auf die Miete im IRNR besteuert: 19 % vom Nettoeinkommen, wenn Sie in der EU leben, oder 24 % vom vollen Einkommen, ohne Ausgaben abzuziehen, wenn Sie außerhalb wohnen.
💡 Praktisches Beispiel: eine 120 m² große Wohnung in Marbella
- Marktwert: 120 m² × 5.967 € ≈ 716.000 €.
- Marktmiete: 120 m² × 23,6 € ≈ 2.830 € pro Monat, etwa 34.000 € pro Jahr (4,7 % Brutto).
- Ausgaben und Lücken: Wenn sie 25–30 % des Einkommens ausmachen, bleibt vor Steuern etwa 24.000–25.500 € übrig, also etwa 3,4–3,6 % netto.
- Mietwachstum: Bis Ende 2027 auf 2 % pro Jahr begrenzt, während Ihre Kosten (Gemeinde, Versicherung, Unterhalt) inflationsmäßig steigen.
Mit anderen Worten: Sie haben mehr als 700.000 € in einem Vermögenswert immobilisiert, der Ihnen 3,5 % Nettowert bringt, wobei die Miete praktisch eingefroren ist und ein Mieter mit den neuen Vorschriften länger bleiben kann als erwartet. Die Zahlen für Ihr spezielles Haus können variieren, daher empfehlen wir immer, die Berechnung mit echten Daten durchzuführen.
🏷️ 4. 7 Gründe, Ihr Miethaus im Jahr 2026 zu verkaufen
1️⃣ Die Preise sind auf Allzeithöchstständen
Die Provinzen Malaga und Marbella stellten im September 2026 ihren Rekord auf. Der Verkauf zu Hochs ermöglicht es Ihnen, jahrelange Neubewertungen zu kristallisieren, anstatt darauf zu setzen, dass der Zyklus im gleichen Tempo weiter ansteigt.
2️⃣ Die internationale Nachfrage bleibt stark
Käufer aus Nordeuropa, den Vereinigten Staaten und dem Nahen Osten suchen weiterhin nach einem Zweitwohnsitz oder einem dauerhaften Umzug an der Costa del Sol. Sie sind Käufer für den eigenen Gebrauch, die Häuser schätzen, die einziehbar sind, wie wir in unserem Leitfaden erklären, wie Sie Ihr Haus in Malaga an internationale Käufer verkaufen.
3️⃣ Ihre Rentabilität hat eine rechtliche Obergrenze
Mit der 2%-Obergrenze bis 2027 und dem Verbot, Mieten über den Referenzindex hinaus zu erhöhen, ist das Potenzial Ihrer Miete gesetzlich begrenzt, während der Verkaufswert dies nicht ist.
4️⃣ Du verlierst die Kontrolle über dein eigenes Zuhause
Die außergewöhnliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren ist bereits in Kraft, und wenn das königliche Dekret-Gesetz 28/2026 bestätigt wird, könnte die Rückgewinnung Ihres Hauses bedeuten, mindestens eine Jahresmiete zu zahlen. Je länger Sie für die Entscheidung brauchen, desto schwieriger wird es, das mieterfreie Haus zu verkaufen.
5️⃣ Ein kostenloses Zuhause verkauft sich besser
Ein leeres Haus kann von jedem Profil gekauft werden: Familien, internationalen Käufern oder Investoren. Ein Haus mit Mieter ist nur für Investoren von Interesse, die vom Preis die begrenzte Miete und die benötigte Zeit abziehen. Der Zeitpunkt des Abzugs des Mieters ist daher ein goldenes Fenster zum Verkauf.
6️⃣ Politische Unsicherheit wird so schnell nicht verschwinden
Drei Mietverordnungen in sechs Monaten, zwei davon aufgehoben, und Wahlen am 29. November. Unabhängig vom Ergebnis wird die Mietregulierung weiterhin im Mittelpunkt der Debatte stehen. Verkaufen nimmt einen aus dieser Gleichung heraus.
7️⃣ Liquidität für neue Chancen
Die Umwandlung eines Vermögenswerts mit begrenzter Rendite in Liquidität ermöglicht es Ihnen, zu diversifizieren, Schulden zu reduzieren, Ihrer Familie zu helfen oder in ein Haus zu investieren, das Ihnen Freude bereitet. Immer mit guter Vorsteuerplanung .
🔑 5. Wie man ein Miethaus verkauft: Ihre 3 Optionen
| Option | Wie es funktioniert | Vorteile | Nachteile |
| Verkauf mit dem Mieter im Inneren | Der Käufer wird dem Vertrag zugeordnet und hält den Mieter unter denselben Bedingungen. | Sofortiger Verkauf, ohne zu warten. | Es ist nur für Investoren von Interesse, und der Preis ist in der Regel niedriger. Der Mieter kann das Recht auf Vorkauf und Rücktritt haben, wenn er im Vertrag nicht darauf verzichtet hat. |
| Warte auf das Ende des Vertrags | Sie kommunizieren die Nichtverlängerung mit der rechtlichen Mitteilung und verkaufen die leerstehende Immobilie. | Maximalpreis und alle Arten von Käufern. | Der Mieter kann eine außergewöhnliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren beantragen, und ein Verkauf ist kein Grund, dies abzulehnen. |
| Zustimmung zum Ausstieg | Sie verhandeln mit dem Mieter über einen vorzeitigen Auszug, meist mit Entschädigung, und unterschreiben dies schriftlich. | Geschwindigkeit und Preis von kostenlosem Wohnraum. | Es erfordert Verhandlungen und eine vereinbarte Kosten. |
💡 Schlüssel: Überprüfen Sie heute das Ablaufdatum Ihres Vertrags und ob der Mieter eine Verlängerung beantragt hat. Da das Königliche Dekret-Gesetz 28/2026 noch zur Validierung aussteht, behalten Nichtverlängerungsbenachrichtigungen, die vor dem 7. Oktober gesendet wurden, ihre Wirkung und bringen keine Entschädigung ein.
💶 6. Steuern beim Verkauf eines Miethauses
Beim Verkauf werden Sie auf den Kapitalgewinn besteuert: die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis sowie auf gerechtfertigte Kosten und Verbesserungen (Lawants, 2026):
- 🇪🇸 Steuereinwohner in Spanien: Der Gewinn wird von 19 % (erste 6.000 €) bis 30 % (ab 300.000 €) auf die Einkommensteuersparbasis besteuert.
- 🌍 Nichtansässige: feste 19 %, unabhängig davon, ob sie in der EU wohnen oder nicht. Der Käufer behält 3 % des Preises im Notarbüro als Rückzahlung zurück und regularisiert dies dann mit Formular 210.
- 🏛️ Kommunale Kapitalertragssteuer: besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks und wird innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung an das Rathaus gezahlt.
⚠️ Seien Sie vorsichtig: Da Ihr gemietetes Haus nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, können Sie die Befreiung weder für die Reinvestition noch für Personen über 65 Jahre für den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes beantragen. Deshalb ist es ratsam, die Steuerrechnung vor der Festlegung eines Preises zu berechnen, um zu wissen, wie viel Ihnen tatsächlich noch bleibt.
🤔 7. Wann macht es Sinn, weiterhin zu mieten?
Verkaufen ist nicht für jeden die beste Option. Das Weitermieten kann sinnvoll sein, wenn:
- Sie benötigen keine Liquidität und Ihr Anlagehorizont übersteigt 10 Jahre.
- Sie haben einen solventen Mieter mit einem aktuellen Vertrag und einer marktüblichen Miete.
- Sie haben kürzlich gekauft und der Gewinn gleicht die Kosten des Verkaufs trotzdem nicht aus.
- Sie planen, darin zu leben oder es in Zukunft Ihren Kindern zu hinterlassen.
Wenn Sie sich entscheiden, es zu behalten, ist es entscheidend, es gut zu verwalten: ein gut ausgearbeiteter Vertrag, ein sorgfältig ausgewählter Mieter und eine Marktmiete. In unserem Mietbereich in Malaga und an der Costa del Sol arbeiten wir mit internationalen Familien und verdrängten Managern zusammen, die nach hochwertigen Häusern für Lang- und Mittelfrist suchen.
❓ Häufig gestellte Fragen zum Verkauf eines Miethauses
Kann ich mein gemietetes Haus mit dem Mieter im Haus verkaufen?
Ja. Der Verkauf beendet den Vertrag nicht: Der Käufer ist in Ihrer Position subrogiert und muss die Miete unter denselben Bedingungen einhalten. Vor dem Verkauf prüfen Sie, ob der Mieter das Vorkaufsrecht und Rücktritt hat, also die Vorliebe zum gleichen Preis oder ob er im Vertrag darauf verzichtet hat.
Kann ich den Mieter bitten auszuziehen, weil ich verkaufen möchte?
Nicht als rechtlicher Grund. Sie können die Nichtverlängerung am Ende des Vertrags mit der rechtlichen Mitteilung mitteilen, aber ab dem 8. Oktober 2026 kann der Mieter eine außergewöhnliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren beantragen, und die Absicht zum Verkauf erlaubt keine Ablehnung. Das Praktischste ist in der Regel, einen schriftlich vereinbarten Ausstieg auszuhandeln.
Ist ein Miethaus weniger wert?
In der Regel ja, denn das Käuferpublikum beschränkt sich auf Investoren, die den Preis basierend auf der Miete und der Zeit berechnen, die sie benötigen, um die Immobilie zu erwerben. Der Rabatt hängt von der Miete, der ausstehenden Vertragsdauer und der Gegend ab. Eine professionelle Bewertung zeigt Ihnen, wie viel Ihr Haus in jedem Fall wert ist.
Welche Steuern zahle ich, wenn ich verkaufe und nicht in Spanien lebe?
19 % des Kapitalgewinns, egal ob Sie in der EU oder außerhalb wohnen. Der Käufer hält 3 % des Preises beim Notar ein und zahlt diese an das Finanzamt; dann reichen Sie das Formular 210 ein, um die Realsteuer zu begleichen, und wenn die Einbehaltung höher war, erhalten Sie die Differenz zurück. Zusätzlich wird die kommunale Kapitalertragssteuer gezahlt.
Ist es eine gute Zeit, in Marbella und an der Costa del Sol zu verkaufen?
Die Preise in Marbella und der Provinz Malaga sind auf Rekordhochs, und die internationale Nachfrage ist weiterhin aktiv, obwohl die Anstiege langsam nachlassen. Für viele Eigentümer mit Mietwohnungen macht die Kombination von Rekordpreisen mit einem zunehmend restriktiven Rechtsrahmen 2026 zu einem besonders günstigen Zeitpunkt zum Verkauf.
Beeinflussen mich die neuen Dekrete, wenn mein Vertrag alt ist?
Ja. Die 2%-Grenze für die Aktualisierung der Miete gilt auch für Verträge, die vor Mai 2023 abgeschlossen wurden, und die außergewöhnliche Verlängerung gilt für jeden Vertrag, der am 8. Oktober 2026 in Kraft tritt und dessen Verlängerung vor dem 31. Dezember 2028 endet. Besprechen Sie Ihren konkreten Fall mit einem Fachmann.
🤝 Verkaufen Sie Ihr Miethaus mit Daten, nicht ohne Zweifel
Die Entscheidung, ob Sie weiter mieten oder verkaufen möchten, ist eine der wichtigsten Anlageentscheidungen, die Sie treffen werden, und im Jahr 2026 ändert sich der Kontext fast jede Woche.
Bei Why Malaga helfen wir Ihnen, es mit echten Zahlen zu vergleichen: Wir bewerten Ihr Haus mit und ohne Mieter, berechnen, was Ihnen nach Steuern übrig bleibt, und wenn Sie sich zum Verkauf entscheiden, präsentieren wir es unserem Netzwerk internationaler Käufer, einschließlich des Off-Market-Verkaufs , mit völliger Diskretion. Und wenn Sie es behalten möchten, helfen wir Ihnen, es an qualifizierte internationale Kunden zu vermieten.
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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und entspricht den vom 9. Oktober 2026 veröffentlichten Vorschriften. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar; bitte konsultieren Sie Ihren konkreten Fall mit einem Fachmann.
