Heb je een woning in Málaga of aan de Costa del Sol die je verhuurt? Dan heb je jezelf dit najaar waarschijnlijk dezelfde vraag gesteld als veel van onze klanten: blijf ik verhuren of is dit het moment om te verkopen? De prijzen staan op recordniveau en in nauwelijks een week zijn de Spaanse huurregels per decreet goedgekeurd, geschrapt en opnieuw goedgekeurd. Een verhuurde woning verkopen is dus niet langer alleen een financiële keuze: het gaat erom hoeveel controle je de komende jaren over je eigen vermogen wilt houden.
In dit artikel leggen we met cijfers uit wat er in oktober 2026 op de Spaanse woningmarkt gebeurt, wat er voor jou als verhuurder verandert, wat je verhuurde woning echt oplevert en waarom verkopen nu in veel gevallen de rendabelste keuze is. We vertellen je ook wanneer blijven verhuren wel zinvol is, want één antwoord voor iedereen bestaat niet.
📈 1. Wat er gebeurt op de Spaanse woningmarkt (oktober 2026)
Wonen is in Spanje nog nooit zo duur geweest. De gemiddelde prijs van vrije-sectorwoningen bereikte in het tweede kwartaal van 2026 € 2.355/m², 12,5% meer dan een jaar eerder, volgens het Spaanse ministerie van Huisvesting (Rankia, september 2026). Aan de Costa del Sol is de stijging nog duidelijker:
| Gebied | Verkoopprijs (september 2026) | Verandering op jaarbasis |
| Provincie Málaga | € 4.317/m² (historisch record) | +6,6% |
| Marbella | € 5.967/m² (historisch record) | +3,2% |
| Benahavis | € 5.602/m² | +6,5% |
| Estepona | € 5.021/m² | +17,1% |
| Málaga stad | € 3.969/m² | +4,1% |
Tegelijk begint het aantal transacties af te nemen: notarissen registreerden in juli 65.395 woningverkopen, 11,1% minder dan een jaar eerder (Spaanse notarisraad). Ook in Marbella is de jaarlijkse groei maand na maand afgezwakt, van 6,3% in april naar 3,2% in september. Recordprijzen met minder verkopen zijn meestal het teken van een volwassen wordende markt: wie nu verkoopt, doet dat terwijl de vraag nog sterk is en voordat hij met meer aanbod moet concurreren.
⚖️ 2. De nieuwe huurregels: wat er voor jou als verhuurder verandert
2026 is voor verhuurders het onrustigste jaar sinds de Spaanse woningwet. In zes maanden heeft het parlement twee huurdecreten verworpen (Koninklijk Wetsdecreet 8/2026 in april en Koninklijk Wetsdecreet 26/2026 op 2 oktober), is het parlement ontbonden en zijn er algemene verkiezingen uitgeschreven voor 29 november. Op 7 oktober publiceerde de regering twee nieuwe decreten (Provivienda, OCU):
📜 Koninklijk Wetsdecreet 29/2026: van kracht sinds 8 oktober
- 💶 Huur tot 2028 vrijwel bevroren: tot 31 december 2027 is de jaarlijkse indexering zonder nieuwe afspraak beperkt tot 2%, en ligt je huur al boven de referentie-index, dan mag je hem niet verhogen.
- 🔒 Buitengewone verlenging tot twee jaar: een huurder die zijn betalingen nakomt, kan die aanvragen als zijn contract vóór 31 december 2028 afloopt. Weigeren kan alleen in specifieke gevallen, zoals wanneer je de woning zelf of voor familie nodig hebt, en willen verkopen hoort daar niet bij.
- 🛠️ Meer verplichtingen: je moet binnen 15 kalenderdagen reageren op verzoeken om reparatie, en in nieuwe contracten mag je de onroerendgoedbelasting (IBI) niet meer doorrekenen aan de huurder.
- 📅 Strengere regels voor tijdelijke verhuur: er is een echte, gedocumenteerde reden nodig en een looptijd tussen 31 dagen en 12 maanden, en meer dan twee opeenvolgende contracten met dezelfde huurder gelden als hoofdverblijf.
⏳ Koninklijk Wetsdecreet 28/2026: gepland voor 15 november
Het treedt alleen in werking als de Permanente Commissie van het parlement het bekrachtigt, maar de inhoud baart verhuurders de meeste zorgen: verplichte verlengingen in cycli van vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is), een opzegtermijn van zes maanden bij niet-verlenging en een vergoeding voor de huurder als je niet verlengt: het hoogste bedrag van 12 maanden huur of één maand per huurjaar.
Met verkiezingen in aantocht kan niemand zeggen welke regels in 2027 nog gelden. En voor iedereen met een verhuurde woning is die onzekerheid ook een kostenpost.
🧮 3. De cijfers: wat je verhuurde woning echt oplevert
Twijfel je tussen je verhuurde woning verkopen of houden? Bereken dan eerst het echte rendement. Met de gemiddelde huur- en verkoopprijzen van september 2026 (idealista) ziet het brutorendement er zo uit:
| Gebied | Huur (€/m² per maand) | Koop (€/m²) | Brutorendement |
| Marbella | € 23,6 | € 5.967 | 4,7% |
| Estepona | € 21,1 | € 5.021 | 5,0% |
| Benahavis | € 21,2 | € 5.602 | 4,5% |
| Málaga stad | € 16,5 | € 3.969 | 5,0% |
| Provincie Málaga | € 18,8 | € 4.317 | 5,2% |
Maar het brutorendement is misleidend. Van de huur gaan nog IBI, servicekosten, verzekering (en eventueel een huurgarantieverzekering), onderhoud, leegstand en belastingen af. Woon je niet in Spanje, dan betaal je over huurinkomsten de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen: 19% over de netto-opbrengst als je in de EU woont, of 24% over de bruto-inkomsten zonder aftrek van kosten als je daarbuiten woont.
💡 Rekenvoorbeeld: een appartement van 120 m² in Marbella
- Marktwaarde: 120 m² × € 5.967 ≈ € 716.000.
- Markthuur: 120 m² × € 23,6 ≈ € 2.830 per maand, zo’n € 34.000 per jaar (4,7% bruto).
- Kosten en leegstand: als die 25-30% van de huur opslokken, houd je voor belastingen ongeveer € 24.000-25.500 over, rond de 3,4-3,6% netto.
- Huurgroei: tot eind 2027 beperkt tot 2% per jaar, terwijl je kosten (servicekosten, verzekeringen, onderhoud) met de inflatie meestijgen.
Met andere woorden: je hebt meer dan € 700.000 vastzitten in een object dat zo’n 3,5% netto oplevert, met een vrijwel bevroren huur en een huurder die volgens de nieuwe regels langer kan blijven dan je had gepland. De cijfers van jouw woning kunnen afwijken, daarom raden we altijd aan om met echte gegevens te rekenen.
🏷️ 4. 7 redenen om je verhuurde woning in 2026 te verkopen
1️⃣ De prijzen staan op recordniveau
De provincie Málaga en Marbella vestigden in september 2026 nieuwe records. Verkopen op het hoogtepunt laat je jaren van waardestijging veiligstellen, in plaats van te gokken dat de cyclus in hetzelfde tempo doorgaat.
2️⃣ De internationale vraag blijft sterk
Kopers uit Noord-Europa, de Verenigde Staten en het Midden-Oosten zoeken aan de Costa del Sol nog steeds een tweede woning of een definitieve verhuizing. Ze kopen om er zelf te wonen en waarderen instapklare woningen, zoals we uitleggen in onze gids over je huis in Málaga verkopen aan internationale kopers.
3️⃣ Je rendement heeft een wettelijk plafond
Met het plafond van 2% tot 2027 en het verbod om huren boven de referentie-index te verhogen, zijn je huurinkomsten wettelijk begrensd, de verkoopwaarde niet.
4️⃣ Je verliest de controle over je eigen woning
De buitengewone verlenging tot twee jaar geldt al, en als Koninklijk Wetsdecreet 28/2026 wordt bekrachtigd, kan het terugkrijgen van je woning je een vergoeding van minstens een jaar huur kosten. Hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt om de woning zonder huurder te verkopen.
5️⃣ Een lege woning verkoopt beter
Een lege woning kan door iedereen worden gekocht: gezinnen, internationale kopers of beleggers. Een woning met huurder spreekt alleen beleggers aan, die de begrensde huur en de wachttijd tot eigen gebruik van de prijs aftrekken. Het vertrek van je huurder is daarom een gouden verkoopmoment.
6️⃣ De politieke onzekerheid verdwijnt niet snel
Drie huurdecreten in zes maanden, waarvan twee verworpen, en verkiezingen op 29 november. Wat de uitslag ook wordt, huurregulering blijft het middelpunt van het debat. Verkopen haalt je uit die vergelijking.
7️⃣ Liquiditeit voor nieuwe kansen
Door een object met begrensd rendement om te zetten in liquiditeit kun je spreiden, schulden aflossen, je familie helpen of herbeleggen in een woning waar je zelf van geniet. Altijd met een goede fiscale planning vooraf.
🔑 5. Verhuurde woning verkopen: je 3 opties
| Optie | Hoe het werkt | Voordelen | Nadelen |
| Verkopen met huurder | De koper neemt het contract over en houdt de huurder onder dezelfde voorwaarden. | Directe verkoop, zonder wachten. | Alleen interessant voor beleggers en de prijs is meestal lager. De huurder kan een voorkooprecht hebben, tenzij hij daar in het contract van heeft afgezien. |
| Wachten tot het contract afloopt | Je zegt op tijd op dat je niet verlengt en verkoopt de woning leeg. | Hoogste prijs en alle soorten kopers. | De huurder kan de buitengewone verlenging tot twee jaar aanvragen, en verkopen is geen reden om die te weigeren. |
| Vertrek afspreken | Je onderhandelt met de huurder over een vervroegd vertrek, meestal tegen een vergoeding, en legt dat schriftelijk vast. | Snel en tegen de prijs van een lege woning. | Vraagt onderhandeling en een afgesproken bedrag. |
💡 Belangrijk: controleer vandaag nog de einddatum van je contract en of je huurder een verlenging heeft aangevraagd. Omdat Koninklijk Wetsdecreet 28/2026 nog bekrachtigd moet worden, behouden opzeggingen die vóór 7 oktober zijn verstuurd hun werking en leiden ze niet tot een vergoeding.
💶 6. Belastingen bij de verkoop van een verhuurde woning in Spanje
Bij verkoop betaal je belasting over de vermogenswinst: het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs, plus aantoonbare kosten en verbeteringen (Lawants, 2026):
- 🇪🇸 Fiscaal inwoner van Spanje: de winst wordt belast in de spaarbox van de inkomstenbelasting (IRPF), van 19% (eerste € 6.000) tot 30% (boven € 300.000).
- 🌍 Niet-ingezetenen: een vast tarief van 19%, of je nu in de EU woont of niet. De koper houdt bij de notaris 3% van de prijs in als voorschot, waarna je afrekent met formulier 210.
- 🏛️ Gemeentelijke plusvalía: een lokale belasting op de waardestijging van de grond, te betalen binnen 30 dagen na de ondertekening.
⚠️ Let op: omdat je verhuurde woning niet je hoofdverblijf is, kun je de vrijstelling bij herinvestering of voor 65-plussers niet toepassen die gelden bij de verkoop van een hoofdverblijf. Daarom loont het om de belastingaanslag te berekenen voordat je een prijs bepaalt, zodat je weet wat je echt overhoudt.
🤔 7. Wanneer is blijven verhuren wel zinvol?
Verkopen is niet voor iedereen de beste keuze. Blijven verhuren kan zinvol zijn als:
- Je geen liquiditeit nodig hebt en je beleggingshorizon langer is dan 10 jaar.
- Je een betrouwbare huurder hebt met een recent contract en een marktconforme huur.
- Je pas kort geleden hebt gekocht en de winst de verkoopkosten nog niet dekt.
- Je er later zelf wilt wonen of de woning aan je kinderen wilt nalaten.
Besluit je de woning te houden, dan draait alles om goed beheer: een zorgvuldig opgesteld contract, een goed geselecteerde huurder en een marktconforme huur. In onze huursectie voor Málaga en de Costa del Sol werken we met internationale gezinnen en overgeplaatste managers die kwaliteitswoningen zoeken voor lange en middellange termijn huur.
❓ Veelgestelde vragen over een verhuurde woning verkopen
Kan ik mijn verhuurde woning verkopen terwijl de huurder er woont?
Ja. De verkoop beëindigt het huurcontract niet: de koper neemt jouw plaats in en moet de huur onder dezelfde voorwaarden respecteren. Controleer vóór de verkoop of de huurder een voorkooprecht heeft, dus voorrang om tegen dezelfde prijs te kopen, of dat hij daar in het contract van heeft afgezien.
Kan ik mijn huurder vragen te vertrekken omdat ik wil verkopen?
Niet als wettelijke grond. Je kunt aan het einde van het contract op tijd laten weten dat je niet verlengt, maar sinds 8 oktober 2026 kan de huurder een buitengewone verlenging tot twee jaar aanvragen, en de wens om te verkopen is geen reden om die te weigeren. Meestal is een schriftelijk afgesproken vertrek de meest praktische oplossing.
Is een verhuurde woning minder waard?
Meestal wel, omdat de groep kopers krimpt tot beleggers, die de prijs berekenen op basis van de huur en de wachttijd tot eigen gebruik. De korting hangt af van de huur, de resterende looptijd en de ligging. Een professionele taxatie laat je zien wat je woning in elk scenario waard is.
Welke belasting betaal ik als ik verkoop en niet in Spanje woon?
19% over de vermogenswinst, of je nu in de EU woont of elders. De koper houdt bij de notaris 3% van de prijs in en draagt die af aan de belastingdienst; daarna dien je formulier 210 in om de werkelijke belasting af te rekenen en een te hoge inhouding terug te vragen. Daarnaast betaal je de gemeentelijke plusvalía.
Is het een goed moment om te verkopen in Marbella en aan de Costa del Sol?
De prijzen in Marbella en de provincie Málaga staan op een historisch record en de internationale vraag blijft actief, al begint de groei af te vlakken. Voor veel eigenaren van verhuurde woningen maakt de combinatie van recordprijzen en een steeds strenger wettelijk kader 2026 tot een bijzonder gunstig moment om te verkopen.
Gelden de nieuwe decreten ook voor mijn oude contract?
Ja. Het plafond van 2% op huurindexering geldt ook voor contracten die vóór mei 2023 zijn gesloten, en de buitengewone verlenging geldt voor elk contract dat op 8 oktober 2026 liep en waarvan de verlengingsperiode vóór 31 december 2028 afloopt. Laat je eigen situatie controleren door een professional.
🤝 Verkoop je verhuurde woning met cijfers, niet met twijfels
Kiezen tussen verhuren en verkopen is een van de belangrijkste vermogensbeslissingen die je neemt, en in 2026 verandert de context bijna elke week.
Bij Why Malaga helpen we je die beslissing te nemen met echte cijfers: we taxeren je woning met en zonder huurder, berekenen wat je na belastingen overhoudt en presenteren de woning bij verkoop aan ons netwerk van internationale kopers, ook discreet via een Off-Market-verkoop. En wil je haar liever houden, dan helpen we je om aan kwalitatieve internationale huurders te verhuren.
📲 Heb je een verhuurde woning in Málaga of aan de Costa del Sol? Vraag een gratis en vrijblijvende taxatie aan of ontdek ons portfolio van woningen te koop.
Dit artikel is uitsluitend informatief en geeft de regels weer zoals gepubliceerd op 9 oktober 2026. Het is geen juridisch of fiscaal advies; laat je eigen situatie controleren door een professional.
