Si tienes una vivienda en Málaga o en la Costa del Sol y la tienes alquilada, es muy probable que este otoño te hayas hecho la misma pregunta que muchos de nuestros clientes: ¿sigo alquilando o es el momento de vender? Los precios están en máximos históricos y, en apenas una semana, las reglas del alquiler se han aprobado, derogado y vuelto a aprobar por decreto. Vender casa alquilada ya no es solo una decisión financiera: es decidir cuánto control quieres conservar sobre tu propio patrimonio en los próximos años.
En este artículo analizamos con datos qué está pasando con la vivienda en España en octubre de 2026, qué cambia para ti como propietario, cuánto rinde de verdad tu casa alquilada y por qué, en muchos casos, vender ahora es la opción más rentable. También te contamos cuándo sí tiene sentido seguir alquilando, porque no existe una respuesta única para todos.
📈 1. Qué Está Pasando con la Vivienda en España (Octubre de 2026)
La vivienda nunca había sido tan cara en España. El precio medio de la vivienda libre alcanzó los 2.355 €/m² en el segundo trimestre de 2026, un 12,5% más que un año antes, según el Ministerio de Vivienda (Rankia, septiembre de 2026). En la Costa del Sol, la subida es aún más visible:
| Zona | Precio de venta (septiembre 2026) | Variación anual |
| Provincia de Málaga | 4.317 €/m² (máximo histórico) | +6,6% |
| Marbella | 5.967 €/m² (máximo histórico) | +3,2% |
| Benahavís | 5.602 €/m² | +6,5% |
| Estepona | 5.021 €/m² | +17,1% |
| Málaga capital | 3.969 €/m² | +4,1% |
Al mismo tiempo, el número de operaciones empieza a moderarse: los notarios firmaron en julio 65.395 compraventas, un 11,1% menos que un año antes (Consejo General del Notariado). En Marbella, la subida anual también se ha suavizado mes a mes, del 6,3% de abril al 3,2% de septiembre. Precios en máximos con menos operaciones suele ser la señal de un mercado que empieza a madurar: quien vende ahora lo hace con la demanda todavía fuerte y antes de tener que competir con más oferta.
⚖️ 2. Las Nuevas Reglas del Alquiler: Qué Cambia para Ti como Propietario
2026 está siendo el año más inestable para los propietarios desde la Ley de Vivienda. En seis meses, el Congreso ha tumbado dos decretos del alquiler (el Real Decreto-ley 8/2026, en abril, y el Real Decreto-ley 26/2026, el 2 de octubre), las Cortes se han disuelto y hay elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre. El 7 de octubre, el Gobierno publicó dos nuevos decretos (Provivienda, OCU):
📜 Real Decreto-ley 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre
- 💶 Renta casi congelada hasta 2028: hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un nuevo acuerdo, la actualización anual está limitada al 2%, y si tu renta ya supera el índice de referencia, no puedes subirla.
- 🔒 Prórroga extraordinaria de hasta dos años: el inquilino que esté al corriente de pago puede pedirla si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. Solo puedes negarte en casos tasados, como necesitar la vivienda para ti o un familiar, y querer vender no es uno de ellos.
- 🛠️ Más obligaciones: debes responder a las solicitudes de reparación en 15 días naturales y, en los nuevos contratos, ya no puedes repercutir el IBI al inquilino.
- 📅 Alquiler de temporada más difícil: exige una causa real documentada, una duración de entre 31 días y 12 meses, y más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino se consideran vivienda habitual.
⏳ Real Decreto-ley 28/2026: previsto para el 15 de noviembre
Solo entrará en vigor si lo convalida la Diputación Permanente, pero su contenido es el que más preocupa a los propietarios: prórrogas obligatorias en ciclos de cinco años (siete si el propietario es una empresa), un preaviso de no renovación de seis meses y una indemnización al inquilino si no renuevas, equivalente a la mayor de estas cantidades: 12 meses de renta o una mensualidad por cada año de contrato.
Con elecciones a la vista, nadie puede asegurar qué normas seguirán vigentes en 2027. Y esa incertidumbre, para quien tiene una vivienda alquilada, también es un coste.
🧮 3. Los Números: Cuánto Rinde de Verdad tu Casa Alquilada
Para decidir si vender casa alquilada o mantenerla, el primer paso es calcular su rentabilidad real. Con los precios medios de alquiler y venta de septiembre de 2026 (idealista), la rentabilidad bruta queda así:
| Zona | Alquiler (€/m² al mes) | Venta (€/m²) | Rentabilidad bruta |
| Marbella | 23,6 € | 5.967 € | 4,7% |
| Estepona | 21,1 € | 5.021 € | 5,0% |
| Benahavís | 21,2 € | 5.602 € | 4,5% |
| Málaga capital | 16,5 € | 3.969 € | 5,0% |
| Provincia de Málaga | 18,8 € | 4.317 € | 5,2% |
Pero la rentabilidad bruta engaña. A la renta hay que restarle el IBI, la comunidad, el seguro (y el de impago, si lo tienes), el mantenimiento, los meses sin inquilino y los impuestos. Si no resides en España, tributas por el alquiler en el IRNR: un 19% sobre el rendimiento neto si vives en la UE, o un 24% sobre los ingresos íntegros, sin deducir gastos, si vives fuera de ella.
💡 Ejemplo práctico: un apartamento de 120 m² en Marbella
- Valor de mercado: 120 m² × 5.967 € ≈ 716.000 €.
- Renta de mercado: 120 m² × 23,6 € ≈ 2.830 € al mes, unos 34.000 € al año (4,7% bruto).
- Gastos y vacíos: si suponen un 25-30% de la renta, te quedan unos 24.000-25.500 € antes de impuestos, en torno a un 3,4-3,6% neto.
- Crecimiento de la renta: limitado al 2% anual hasta finales de 2027, mientras tus costes (comunidad, seguros, mantenimiento) suben al ritmo de la inflación.
Es decir: tienes más de 700.000 € inmovilizados en un activo que te da un 3,5% neto, con la renta prácticamente congelada y un inquilino que, con la nueva normativa, puede quedarse más tiempo del que habías previsto. Las cifras de tu vivienda concreta pueden variar, por eso siempre recomendamos hacer el cálculo con datos reales.
🏷️ 4. 7 Razones para Vender tu Casa Alquilada en 2026
1️⃣ Los precios están en máximos históricos
La provincia de Málaga y Marbella marcaron su récord en septiembre de 2026. Vender en máximos te permite cristalizar años de revalorización, en lugar de apostar a que el ciclo siga subiendo al mismo ritmo.
2️⃣ La demanda internacional sigue fuerte
Compradores del norte de Europa, Estados Unidos y Oriente Medio siguen buscando en la Costa del Sol una segunda residencia o un traslado definitivo. Son compradores de uso propio que valoran las viviendas listas para entrar a vivir, como explicamos en nuestra guía sobre cómo vender tu casa en Málaga a compradores internacionales.
3️⃣ Tu rentabilidad tiene un techo legal
Con el tope del 2% hasta 2027 y la prohibición de subir rentas por encima del índice de referencia, el potencial de tu alquiler está limitado por ley, mientras que el valor de venta no lo está.
4️⃣ Pierdes control sobre tu propia vivienda
La prórroga extraordinaria de hasta dos años ya está en vigor, y si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, recuperar tu casa podría suponer pagar una indemnización de, como mínimo, un año de renta. Cuanto más tardes en decidir, más difícil será vender la vivienda libre de inquilinos.
5️⃣ Una vivienda libre se vende mejor
Una casa vacía puede comprarla cualquier perfil: familias, compradores internacionales o inversores. Una casa con inquilino solo interesa a inversores, que descuentan del precio la renta limitada y el tiempo que tardarán en disponer de ella. El momento de salida del inquilino es, por tanto, una ventana de oro para vender.
6️⃣ La incertidumbre política no va a desaparecer pronto
Tres decretos del alquiler en seis meses, dos de ellos derogados, y unas elecciones el 29 de noviembre. Sea cual sea el resultado, la regulación del alquiler seguirá en el centro del debate. Vender te saca de esa ecuación.
7️⃣ Liquidez para nuevas oportunidades
Convertir un activo con rentabilidad limitada en liquidez te permite diversificar, reducir deuda, ayudar a tu familia o reinvertir en una vivienda que sí puedas disfrutar. Siempre con una buena planificación fiscal previa.
🔑 5. Cómo Vender Casa Alquilada: Tus 3 Opciones
| Opción | Cómo funciona | Ventajas | Inconvenientes |
| Vender con el inquilino dentro | El comprador se subroga en el contrato y mantiene al inquilino en las mismas condiciones. | Venta inmediata, sin esperar. | Solo interesa a inversores y el precio suele ser menor. El inquilino puede tener derecho de tanteo y retracto si no renunció a él en el contrato. |
| Esperar al fin del contrato | Comunicas la no renovación con el preaviso legal y vendes la vivienda vacía. | Máximo precio y todo tipo de compradores. | El inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria de hasta dos años, y vender no es motivo para negarla. |
| Acordar la salida | Negocias con el inquilino una salida anticipada, normalmente con una compensación, y lo firmáis por escrito. | Rapidez y precio de vivienda libre. | Requiere negociación y un coste pactado. |
💡 Clave: revisa hoy mismo la fecha de vencimiento de tu contrato y si el inquilino ha pedido alguna prórroga. Con el Real Decreto-ley 28/2026 pendiente de convalidación, los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre conservan sus efectos y no generan indemnización.
💶 6. Impuestos al Vender una Vivienda Alquilada
Al vender, tributas por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, más los gastos y mejoras justificados (Lawants, 2026):
- 🇪🇸 Residentes fiscales en España: la ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, del 19% (primeros 6.000 €) al 30% (a partir de 300.000 €).
- 🌍 No residentes: un 19% fijo, residas o no en la UE. El comprador retiene el 3% del precio en la notaría como pago a cuenta, y después regularizas con el modelo 210.
- 🏛️ Plusvalía municipal: grava el incremento de valor del suelo y se paga en el ayuntamiento en los 30 días siguientes a la firma.
⚠️ Ojo: como tu casa alquilada no es tu vivienda habitual, no puedes aplicar la exención por reinversión ni la de mayores de 65 años por venta de vivienda habitual. Por eso conviene calcular la factura fiscal antes de poner precio, para saber cuánto te quedará realmente.
🤔 7. ¿Cuándo Tiene Sentido Seguir Alquilando?
Vender no es la mejor opción para todos. Seguir alquilando puede tener sentido si:
- No necesitas liquidez y tu horizonte de inversión supera los 10 años.
- Tienes un inquilino solvente, con un contrato reciente y una renta alineada con el mercado.
- Compraste hace poco y la ganancia todavía no compensa los costes de la venta.
- Piensas vivir en ella o dejársela a tus hijos en el futuro.
Si decides mantenerla, la clave es gestionarla bien: un contrato bien redactado, un inquilino seleccionado con cuidado y una renta de mercado. En nuestra sección de alquileres en Málaga y la Costa del Sol trabajamos con familias internacionales y directivos desplazados que buscan viviendas de calidad en alquiler de larga y media temporada.
❓ Preguntas Frecuentes sobre Vender una Casa Alquilada
¿Puedo vender mi casa alquilada con el inquilino dentro?
Sí. La venta no extingue el contrato: el comprador se subroga en tu posición y debe respetar el alquiler en las mismas condiciones. Antes de vender, revisa si el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, preferencia para comprar al mismo precio, o si renunció a él en el contrato.
¿Puedo pedir al inquilino que se vaya porque quiero vender?
No como causa legal. Puedes comunicar la no renovación al final del contrato con el preaviso legal, pero desde el 8 de octubre de 2026 el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, y la intención de vender no permite negarla. Lo más práctico suele ser negociar una salida pactada por escrito.
¿Vale menos una vivienda alquilada?
Normalmente sí, porque el público comprador se reduce a inversores, que calculan el precio a partir de la renta y del tiempo que tardarán en disponer de la vivienda. El descuento depende de la renta, de la duración pendiente del contrato y de la zona. Una valoración profesional te dirá cuánto vale tu casa en cada escenario.
¿Qué impuestos pago si vendo y no resido en España?
Un 19% sobre la ganancia patrimonial, residas en la UE o fuera de ella. El comprador retiene el 3% del precio en la notaría y lo ingresa en Hacienda; después presentas el modelo 210 para liquidar el impuesto real y, si la retención fue mayor, recuperar la diferencia. Además, se paga la plusvalía municipal.
¿Es buen momento para vender en Marbella y la Costa del Sol?
Los precios de Marbella y de la provincia de Málaga están en máximos históricos y la demanda internacional sigue activa, aunque las subidas empiezan a moderarse. Para muchos propietarios con una vivienda alquilada, combinar precios récord con un marco legal cada vez más restrictivo hace de 2026 un momento especialmente favorable para vender.
¿Me afectan los nuevos decretos si mi contrato es antiguo?
Sí. El límite del 2% a la actualización de la renta se aplica también a los contratos firmados antes de mayo de 2023, y la prórroga extraordinaria alcanza a cualquier contrato vigente el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028. Revisa tu caso concreto con un profesional.
🤝 Vende tu Casa Alquilada con Datos, no con Dudas
Decidir entre seguir alquilando o vender es una de las decisiones patrimoniales más importantes que vas a tomar, y en 2026 el contexto cambia casi cada semana.
En Why Malaga te ayudamos a tomarla con números reales: valoramos tu vivienda con y sin inquilino, calculamos lo que te quedará después de impuestos y, si decides vender, la presentamos a nuestra red de compradores internacionales, incluida la venta Off-Market con total discreción. Y si prefieres mantenerla, te ayudamos a alquilarla a clientes internacionales de calidad.
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Este artículo tiene carácter informativo y refleja la normativa publicada a 9 de octubre de 2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal; consulta tu caso concreto con un profesional.
