Das Haus der Eltern in Málaga zu erben, fällt meist in eine schwere Zeit, und die Entscheidung, es zu verkaufen, bringt zusätzlich Papierkram, Steuern und manchmal Streit in der Familie mit sich. Die gute Nachricht: Ein geerbtes Haus in Málaga zu verkaufen ist einfacher und günstiger, als viele denken – vor allem, seit Andalusien die Erbschaftsteuer für Kinder und Ehepartner praktisch auf null gesenkt hat.
Kurz gesagt: Vor dem Verkauf muss das Erbe beim Notar angenommen, innerhalb von sechs Monaten die Erbschaftsteuer und die kommunale Wertzuwachssteuer erklärt und die Immobilie auf die Erben eingetragen werden. Danach läuft der Verkauf wie jeder andere – mit einem wichtigen Unterschied: Der Gewinn wird ab dem im Erbfall erklärten Wert berechnet, nicht ab dem Preis, den Ihre Eltern bezahlt haben.
Inhaltsverzeichnis
📋 1. Vor dem Verkauf: das Erbe annehmen
Eine Immobilie, die noch auf den Verstorbenen eingetragen ist, kann nicht verkauft werden. Zuerst müssen die Erben die Unterlagen zusammenstellen, das Erbe annehmen und das Vermögen in einer notariellen Urkunde aufteilen. Das benötigen Sie:
- 🪪 Sterbeurkunde sowie Ausweis oder NIE aller Erben.
- 📜 Bescheinigung des Nachlassregisters (Últimas Voluntades), um zu erfahren, ob und welches Testament gilt.
- ✍️ Abschrift des Testaments oder, falls keines existiert, eine Erbenerklärung beim Notar.
- 🏠 Eigentumsurkunde, letzter IBI-Grundsteuerbescheid und Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft.
- 💳 Kontostände und Schulden des Verstorbenen, um den tatsächlichen Wert des Nachlasses zu kennen.
Damit wird die notarielle Urkunde über Annahme und Zuteilung des Erbes unterzeichnet, die Steuern werden bezahlt und die Immobilie im Grundbuch auf die Erben eingetragen. Wenn Sie befürchten, dass der Nachlass mehr Schulden als Vermögen hat, können Sie ihn „a beneficio de inventario“ annehmen (Haftung beschränkt auf den Nachlass).
💶 2. Erbschaftsteuer in Andalusien: fast null für die engste Familie
In Andalusien gilt für Kinder, Enkel, Ehepartner und Eltern (Gruppen I und II) ein Freibetrag von 1.000.000 € pro Erbe. Wer weniger erhält, zahlt nichts; wird der Betrag überschritten, reduziert ein Steuerbonus von 99 % die Steuer auf einen symbolischen Betrag. Details finden Sie in dieser Analyse von Notarios y Registradores.
- 🗓️ Frist: sechs Monate ab dem Todesfall, verlängerbar um weitere sechs, wenn Sie dies in den ersten fünf Monaten beantragen.
- 📝 Die Erklärung ist auch bei null Steuer Pflicht: Formulare 650 und 660 bei der andalusischen Steuerbehörde.
- 👥 Geschwister, Neffen, Nichten und andere Verwandte erhalten diesen Freibetrag nicht und zahlen unter Umständen deutlich mehr: Lassen Sie es vor der Annahme berechnen.
🏛️ 3. Die kommunale Wertzuwachssteuer fällt zweimal an
Die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks und fällt zweimal an. Zuerst beim Erbfall, für die Jahre, in denen Ihre Eltern Eigentümer waren, mit einer Frist von sechs Monaten, verlängerbar auf ein Jahr. Und dann beim Verkauf, aber nur für die Zeit seit dem Todesfall.
Seit der Reform von 2021 können Sie zwischen der pauschalen und der tatsächlichen Berechnung (nach dem realen Gewinn) wählen, und ohne Gewinn ist nichts zu zahlen. Bei Immobilien, die vor vielen Jahren gekauft wurden, ist die Plusvalía beim Erbfall oft die höchste Steuer des ganzen Vorgangs.
🗓️ 4. Zeitplan Schritt für Schritt
| Schritt | Frist | Wer kümmert sich |
| Sterbeurkunde und Nachlassregisterauszug | In den ersten Wochen | Erben oder Steuerbüro |
| Erbschaftsteuer (Formular 650) | Sechs Monate, verlängerbar | Steuerbüro oder Anwalt |
| Plusvalía für den Erbfall | Sechs Monate, auf ein Jahr verlängerbar | Steuerbüro |
| Erbschaftsurkunde und Grundbucheintrag | Vor dem Verkauf | Notariat und Grundbuchamt |
| Bewertung, Verkauf und Beurkundung | Sobald alle Erben einverstanden sind | Immobilienmakler |
| Erklärung des Gewinns | Einkommensteuererklärung im Folgejahr (bzw. Modelo 210 für Nichtansässige) | Jeder Erbe |
🧮 5. Rechenbeispiel: Drei Geschwister verkaufen die Wohnung der Eltern
Drei Geschwister erben eine Wohnung in Málaga, die im Erbfall mit 360.000 € angesetzt wurde. Sie zahlen 4.500 € für Notar, Grundbuch und Steuerbüro sowie 3.000 € Plusvalía für den Erbfall. Zwei Jahre später verkaufen sie für 450.000 €, mit 18.000 € Verkaufskosten (Makler, Plusvalía beim Verkauf und Bescheinigungen).
- 💶 Erbschaftsteuer: 0 €, weil jeder 120.000 € erhält, weit unter 1.000.000 €.
- 📈 Gesamtgewinn: 450.000 € − 18.000 € − 367.500 € = 64.500 €, also 21.500 € pro Geschwister.
- 🧾 Einkommensteuer je ansässigem Geschwister: 6.000 € zu 19 % + 15.500 € zu 21 % = 4.395 €.
- 🌍 Wenn ein Geschwister im Ausland lebt: Es zahlt 19 % (4.085 €), und der Käufer behält 3 % seines Anteils ein (4.500 €), sodass es die Differenz mit dem Modelo 210 zurückbekommt.
Der Kern des Beispiels: Als Anschaffungswert gilt steuerlich nicht der Preis, den die Eltern vor Jahrzehnten bezahlt haben, sondern der im Erbfall erklärte Wert zuzüglich der Kosten und Steuern des Erbens (367.500 €). Deshalb lohnt sich ein realistischer Wert: Ein zu niedriger spart bei der Erbschaftsteuer wenig und kostet später beim Verkauf.
🤝 6. Was tun, wenn sich die Erben nicht einig sind?
Um die ganze Immobilie zu verkaufen, müssen alle Erben unterschreiben. In der Zwischenzeit zahlen alle weiter IBI, Gemeinschaftskosten und Versorger. Gibt es keine Einigung, sind dies die üblichen Lösungen:
- 🔑 Ein Erbe kauft die Anteile der anderen (Extinción de condominio), mit einer unabhängigen Bewertung, damit sich niemand benachteiligt fühlt.
- 📄 Nur den eigenen Anteil an Dritte verkaufen: Das ist legal, bringt aber meist deutlich weniger als den Wert.
- ⚖️ Teilungsklage vor Gericht: Sie endet mit einer Versteigerung, dauert lange und bringt fast immer einen schlechteren Preis als ein einvernehmlicher Verkauf.
🌍 7. Erben, die außerhalb Spaniens leben
Das ist an der Costa del Sol sehr häufig. Jeder Erbe braucht eine NIE und kann Erbschaft und Verkauf per Vollmacht unterzeichnen, ohne zu reisen. Seit 2021 können nicht ansässige Erben – aus der EU oder von außerhalb – die andalusischen Regeln mit dem Freibetrag von 1.000.000 € anwenden. Beim Verkauf zahlen sie 19 %, und der Käufer behält 3 % ihres Anteils ein: Mehr dazu in unserem Leitfaden zum Immobilienverkauf an der Costa del Sol als Ausländer.
⚠️ 8. Häufige Fehler beim Verkauf einer geerbten Immobilie
- ⏳ Die sechs Monate verstreichen lassen: Für Erbschaftsteuer und Plusvalía fallen Zuschläge und Zinsen an, auch wenn der Betrag klein ist.
- 🧾 Die Erbschaftskosten nicht zum Anschaffungswert addieren: Sie zahlen beim Verkauf mehr Einkommensteuer als nötig.
- 🏚️ Das Haus jahrelang leer stehen lassen: Es verfällt, verursacht weiter Kosten und lässt sich schwerer verkaufen.
- 💬 Den Preis unter Geschwistern nach Gefühl festlegen: Eine professionelle Bewertung vermeidet Streit und Verkäufe unter Marktwert.
❓ Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses in Málaga
Kann ich das Haus verkaufen, bevor ich das Erbe angenommen habe?
Nein. Die Immobilie muss auf die Erben eingetragen sein. Möglich ist aber, Annahme und Verkauf am selben Tag beim selben Notar zu unterzeichnen, wenn alles vorbereitet ist.
Wie viel zahlt ein Kind in Andalusien für ein geerbtes Haus?
An Erbschaftsteuer nichts, wenn der Erbteil 1.000.000 € nicht übersteigt. Zu zahlen sind aber die kommunale Plusvalía sowie Notar-, Grundbuch- und Steuerbürokosten.
Zahle ich Einkommensteuer, wenn ich zum im Erbfall erklärten Wert verkaufe?
Nein, denn es entsteht kein Gewinn; wegen der Kosten kann sogar ein Verlust entstehen. Der Verkauf muss trotzdem in Ihrer Steuererklärung stehen.
Was passiert, wenn einer der Erben im Ausland lebt?
Er kann per Vollmacht unterschreiben und denselben andalusischen Freibetrag nutzen. Beim Verkauf zahlt er die Steuer für Nichtansässige, und der Käufer behält 3 % seines Anteils ein.
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Bei Why Malaga koordinieren wir Erbschaft und Verkauf mit vertrauenswürdigen Anwälten und Steuerbüros, damit die Familie nur noch unterschreiben muss. Als ersten Schritt sehen Sie nach, wie viel Ihr Haus in Málaga wert ist, oder lesen Sie So verkaufen Sie Ihr Haus in Málaga.
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Dieser Artikel dient nur der Information und gibt die am 6. November 2026 in Andalusien geltenden Vorschriften wieder. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar; lassen Sie Ihren konkreten Fall von einer Fachperson prüfen.
