Heredar la casa de tus padres en Málaga suele llegar en un momento difícil, y la decisión de venderla trae además papeleo, impuestos y, a veces, desacuerdos familiares. La buena noticia: vender una casa heredada en Málaga es más sencillo y barato de lo que mucha gente cree, sobre todo desde que Andalucía redujo casi a cero el Impuesto de Sucesiones para hijos y cónyuges.
En resumen: antes de vender hay que aceptar la herencia ante notario, presentar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal en un plazo de seis meses e inscribir la vivienda a nombre de los herederos. Después, la venta funciona como cualquier otra, con una diferencia clave: la ganancia se calcula desde el valor declarado en la herencia, no desde lo que pagaron tus padres.
Índice de contenidos
📋 1. Antes de Vender: Aceptar la Herencia
No se puede vender una vivienda que sigue a nombre del fallecido. Primero los herederos deben reunir la documentación, aceptar la herencia y repartirse los bienes en una escritura ante notario. Esto es lo que vas a necesitar:
- 🪪 Certificado de defunción y DNI o NIE de todos los herederos.
- 📜 Certificado de últimas voluntades, para saber si hay testamento y cuál es el último.
- ✍️ Copia del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
- 🏠 Escritura de la vivienda, último recibo del IBI y certificado de la comunidad.
- 💳 Saldos bancarios y deudas del fallecido, para conocer el valor real de la herencia.
Con todo ello se firma la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, se pagan los impuestos y se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Si dudas de que la herencia tenga más deudas que bienes, puedes aceptarla a beneficio de inventario.
💶 2. Impuesto de Sucesiones en Andalucía: Casi Cero para la Familia Directa
En Andalucía, hijos, nietos, cónyuges y padres (grupos I y II) aplican una reducción de 1.000.000 € por heredero. Si lo que recibe cada uno no supera esa cifra, no paga nada; y si la supera, una bonificación del 99% deja la cuota en algo simbólico. Puedes ver el detalle en este análisis de Notarios y Registradores.
- 🗓️ Plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si lo pides en los cinco primeros meses.
- 📝 Hay que presentarlo aunque salga cero: modelos 650 y 660 ante la Agencia Tributaria de Andalucía.
- 👥 Hermanos, sobrinos y otros parientes no tienen esa reducción y pueden pagar bastante más: conviene calcularlo antes de aceptar.
🏛️ 3. La Plusvalía Municipal se Paga Dos Veces
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo y aparece en dos momentos. Primero al heredar, por los años en que tus padres fueron propietarios, con un plazo de seis meses prorrogable hasta un año. Y después al vender, pero solo por el tiempo transcurrido desde el fallecimiento.
Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre el cálculo objetivo y el real (según la ganancia de verdad), y si no ha habido ganancia no se paga. En viviendas compradas hace muchos años, la plusvalía por herencia suele ser el impuesto más alto de todo el proceso.
🗓️ 4. Calendario Paso a Paso
| Trámite | Plazo | Quién se encarga |
| Certificados de defunción y últimas voluntades | Primeras semanas | Herederos o gestoría |
| Impuesto de Sucesiones (modelo 650) | Seis meses, prorrogables | Gestoría o abogado |
| Plusvalía por la herencia | Seis meses, ampliables a un año | Gestoría |
| Escritura de herencia e inscripción | Antes de vender | Notaría y Registro |
| Valoración, venta y firma | Cuando todos los herederos estén de acuerdo | Agente inmobiliario |
| Declaración de la ganancia | Renta del año siguiente (o modelo 210 si no eres residente) | Cada heredero |
🧮 5. Ejemplo Práctico: Tres Hermanos Venden el Piso de sus Padres
Tres hermanos heredan un piso en Málaga declarado en la herencia por 360.000 €. Pagan 4.500 € entre notaría, registro y gestoría y 3.000 € de plusvalía por la herencia. Dos años después lo venden por 450.000 €, con 18.000 € de gastos de venta (agencia, plusvalía de la venta y certificados).
- 💶 Impuesto de Sucesiones: 0 €, porque cada uno recibe 120.000 €, muy por debajo de 1.000.000 €.
- 📈 Ganancia total: 450.000 € − 18.000 € − 367.500 € = 64.500 €, es decir, 21.500 € por hermano.
- 🧾 IRPF de cada hermano residente: 6.000 € al 19% + 15.500 € al 21% = 4.395 €.
- 🌍 Si un hermano vive fuera: paga el 19% (4.085 €) y el comprador le retiene el 3% de su parte (4.500 €), así que recupera la diferencia con el modelo 210.
La clave del ejemplo: el valor de compra a efectos fiscales no es lo que pagaron los padres hace décadas, sino el valor declarado en la herencia más los gastos e impuestos de heredar (367.500 €). Por eso conviene declarar un valor realista: uno demasiado bajo ahorra poco en Sucesiones y se paga después en la venta.
🤝 6. ¿Y si los Herederos no se Ponen de Acuerdo?
Para vender la vivienda completa tienen que firmar todos los herederos. Mientras tanto, todos siguen pagando IBI, comunidad y suministros. Si no hay acuerdo, estas son las salidas habituales:
- 🔑 Que uno compre la parte de los demás (extinción de condominio), con una valoración independiente para que nadie se sienta perjudicado.
- 📄 Vender solo tu parte a un tercero: es legal, pero se suele vender muy por debajo de su valor.
- ⚖️ Acción de división de la cosa común ante el juez: termina en subasta, tarda y casi siempre da un precio peor que una venta pactada.
🌍 7. Herederos que Viven Fuera de España
Es muy habitual en la Costa del Sol. Cada heredero necesita su NIE y puede firmar la herencia y la venta con un poder notarial, sin viajar. Desde 2021, los herederos no residentes, de la UE o de fuera, pueden aplicar la normativa andaluza y su reducción de 1.000.000 €. En la venta tributan al 19% y el comprador retiene el 3% de su parte: te lo explicamos en nuestra guía para vender casa en Málaga siendo extranjero.
⚠️ 8. Errores Frecuentes al Vender una Herencia
- ⏳ Dejar pasar los seis meses: Sucesiones y plusvalía tienen recargos e intereses aunque la cuota sea pequeña.
- 🧾 No sumar los gastos de la herencia al valor de adquisición: pagas más IRPF del necesario al vender.
- 🏚️ Dejar la casa cerrada años: se deteriora, sigue generando gastos y es más difícil de vender.
- 💬 Fijar el precio a ojo entre hermanos: una valoración profesional evita discusiones y ventas por debajo de mercado.
❓ Preguntas Frecuentes sobre Vender una Casa Heredada en Málaga
¿Puedo vender la casa antes de aceptar la herencia?
No. La vivienda tiene que estar a nombre de los herederos. Lo que sí se puede hacer es firmar la aceptación y la venta el mismo día en la misma notaría, si todo está preparado.
¿Cuánto paga un hijo por heredar una casa en Andalucía?
En Sucesiones, nada si lo que recibe no supera 1.000.000 €. Sí tendrá que pagar la plusvalía municipal y los gastos de notaría, registro y gestoría.
¿Tengo que pagar IRPF si vendo por lo mismo que se declaró en la herencia?
No, porque no hay ganancia; incluso puede salir una pérdida por los gastos. Aun así, la venta debe aparecer en tu declaración de la renta.
¿Qué pasa si uno de los herederos vive en el extranjero?
Puede firmar con un poder notarial y aplica la misma reducción andaluza. En la venta paga el impuesto de no residentes y el comprador le retiene el 3% de su parte.
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Este artículo tiene carácter informativo y refleja la normativa vigente en Andalucía a 6 de noviembre de 2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal; consulta tu caso concreto con un profesional.
