Immer mehr Käufer aus Europa und den USA möchten ein Zuhause in Málaga, doch nicht alle wollen oder können bar bezahlen. Die gute Nachricht: Eine Hypothek für Nichtansässige in Spanien zu bekommen, ist möglich und üblich; der Unterschied liegt darin, wie viel die Bank finanziert, welche Unterlagen sie verlangt und wie viel Eigenkapital Sie vor der Unterschrift brauchen.
Kurz gesagt: Nichtansässigen finanzieren Banken meist 60 bis 70 % des Immobilienwerts, Ansässigen dagegen 80 %. Sie benötigen Eigenkapital für den Rest des Preises und für die Kaufnebenkosten (rund 10-12 % zusätzlich), nachweisbares Einkommen und eine Monatsrate, die ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigt.
Inhaltsverzeichnis
🏦 1. Wie viel finanzieren Banken Nichtansässigen?
Die Bank berechnet das Darlehen auf Basis des niedrigeren von zwei Werten: Kaufpreis oder Gutachten. Davon ausgehend gelten 2026 üblicherweise diese Bedingungen:
- 📊 Beleihung: 60 bis 70 % für Nichtansässige; bis zu 80 %, wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind.
- ⏳ Laufzeit: meist 20 bis 25 Jahre, einige Banken gehen bis 30.
- 🎂 Alter: Die meisten verlangen, dass das Darlehen endet, bevor Sie etwa 75 Jahre alt sind.
- 💼 Verschuldung: Alle Ihre Kreditraten zusammen sollten 30-35 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen.
- 💱 Einkommen in anderer Währung (Pfund, Dollar, Franken): Die Bank rechnet meist mit einem Sicherheitsabschlag für das Wechselkursrisiko.
💰 2. Benötigtes Eigenkapital: Anzahlung plus Nebenkosten
Zu den 30-40 %, die die Bank nicht finanziert, kommen die Kaufnebenkosten. In Andalusien fallen bei Bestandsimmobilien 7 % Grunderwerbsteuer (ITP) an, bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus 1,2 % Stempelsteuer (AJD). Mit Notar, Grundbuch und Anwalt sollten Sie 10-12 % des Preises einplanen; die Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu den Steuern beim Hauskauf in Málaga.
Seit dem Immobilienkreditgesetz von 2019 trägt die Bank Notar, Grundbuch, Abwicklungsbüro und die Steuer auf die Hypothek. Sie zahlen das Wertgutachten (meist zwischen 300 und 600 €) und die Abschriften der Urkunde, die Sie anfordern.
📂 3. Welche Unterlagen die Bank verlangt
- 🪪 Reisepass und NIE, die Ausländer-Identifikationsnummer in Spanien.
- 🧾 Letzte Einkommensteuerbescheide aus Ihrem Land (meist zwei oder drei Jahre).
- 💶 Gehaltsabrechnungen der letzten drei bis sechs Monate und Arbeitsvertrag oder testierte Abschlüsse bei Selbstständigen.
- 🏦 Kontoauszüge der letzten sechs Monate, die Ersparnisse und Ausgaben zeigen.
- 📑 Bonitätsauskunft aus Ihrem Land (z. B. SCHUFA) und Angaben zu weiteren Krediten.
- 🌐 Steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung und, falls die Bank es verlangt, beglaubigte Übersetzungen.
📈 4. Fest, variabel oder gemischt im Jahr 2026
Der 12-Monats-Euribor ist 2026 gestiegen, von rund 2,2 % im Januar auf über 3 % im Herbst (Sie können seine monatliche Entwicklung verfolgen). Angebote für Nichtansässige liegen meist zwischen 2,5 % und 4 %, je nach Profil, Eigenkapital und den Produkten, die Sie bei der Bank abschließen.
- 🔒 Fest: Die Rate ändert sich nie. Das ist die beliebteste Wahl für alle, die in einer anderen Währung verdienen und ein zweites Risiko vermeiden möchten.
- 🔄 Variabel: Euribor plus Aufschlag, jährlich angepasst. Anfangs günstiger, aber die Rate kann steigen.
- ⚖️ Gemischt: fest in den ersten fünf oder zehn Jahren und danach variabel, ein Mittelweg.
🧮 5. Rechenbeispiel: Eine Wohnung für 400.000 € in Málaga
Ein in den Niederlanden lebendes Paar kauft eine Bestandswohnung in Málaga für 400.000 €, und die Bank finanziert 70 % über 25 Jahre zu einem Festzins von 3,25 %. So sieht die Rechnung aus:
- 🏦 Hypothek: 280.000 € (70 % des Preises).
- 💰 Benötigtes Eigenkapital: 120.000 € Anzahlung + rund 34.000 € Steuern und Kosten = 154.000 €.
- 📅 Monatsrate: rund 1.364 €.
- 💼 Mindestnettoeinkommen: rund 3.900 € im Monat zu zweit, um unter 35 % zu bleiben.
Läge das Gutachten unter dem Preis, etwa bei 380.000 €, würde die Bank 70 % auf diesen Betrag berechnen, und das Paar müsste 14.000 € mehr aufbringen. Deshalb lohnt sich eine Vorabzusage, bevor Sie den Anzahlungsvertrag unterschreiben.
🗓️ 6. Schritt für Schritt: von der Vorabzusage zur Unterschrift
| Schritt | Wer ist beteiligt | Wann |
| NIE beantragen und spanisches Konto eröffnen | Käufer und Anwalt | Vor der Immobiliensuche |
| Vorabzusage der Hypothek | Bank oder Hypothekenvermittler | Vor der Reservierung |
| Angebot und Anzahlungsvertrag | Makler und Anwalt | Nach der Wahl der Immobilie |
| Offizielles Wertgutachten | Zugelassener Gutachter | Nach dem Anzahlungsvertrag |
| Verbindliches Angebot und Transparenzprotokoll | Bank und Notar | Mindestens 10 Tage vor der Unterschrift |
| Beurkundung von Kauf und Hypothek | Notariat | Am selben Tag |
⚠️ 7. Häufige Fehler ausländischer Käufer
- 📝 Den Anzahlungsvertrag ohne Vorabzusage unterschreiben: Finanziert die Bank danach nicht, können Sie die Anzahlung verlieren.
- 🧮 Die Kaufnebenkosten vergessen: Die Bank finanziert sie nicht, und sie machen 10-12 % zusätzlich aus.
- 💱 Den Wechselkurs nicht einplanen: Wer in einer anderen Währung verdient, kann durch Kursschwankungen eine höhere Rate zahlen.
- 🛡️ Alle gekoppelten Produkte ohne Vergleich akzeptieren: Die Versicherungen der Bank senken den Zins, können aber teuer sein.
❓ Häufige Fragen zur Hypothek für Nichtansässige in Spanien
Kann ein Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien eine Hypothek bekommen?
Ja. Viele spanische Banken haben Abteilungen für Nichtansässige. Sie brauchen nur eine NIE, nachweisbares Einkommen und Eigenkapital für Anzahlung und Nebenkosten.
Wie lange dauert die Genehmigung der Hypothek?
Zwischen vier und acht Wochen ab Einreichung aller Unterlagen, einschließlich Gutachten und der vorgeschriebenen zehn Tage vor der Unterschrift.
Brauche ich ein spanisches Bankkonto?
Praktisch immer: Die Bank zieht die Rate von einem Konto bei ihr ein. Eine frühe Eröffnung erleichtert auch die Zahlung von Reservierung, Anzahlung und Steuern.
Lohnt sich ein Hypothekenvermittler?
Das lohnt sich meist, wenn Sie kein Spanisch sprechen oder Ihr Einkommen komplex ist: Ein Vermittler vergleicht mehrere Banken gleichzeitig und verhandelt die Konditionen. Fragen Sie immer, was er kostet und wer ihn bezahlt.
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Bei Why Malaga bringen wir Sie mit Banken und Vermittlern zusammen, die mit Nichtansässigen arbeiten, und koordinieren den Kauf von Anfang bis Ende. Lesen Sie vorab unseren Leitfaden zum Immobilienkauf in Málaga als Ausländer und sehen Sie sich unsere Häuser zum Kauf in Málaga an.
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Dieser Artikel dient nur der Information und gibt die üblichen Marktbedingungen am 13. November 2026 wieder. Jede Bank wendet eigene Kriterien an; er stellt keine Finanzberatung dar.
