Cada vez más compradores de Europa y Estados Unidos quieren su casa en Málaga, pero no todos quieren o pueden pagarla al contado. La buena noticia: conseguir una hipoteca para no residentes en España es posible y habitual; la diferencia está en cuánto financia el banco, qué papeles pide y cuántos ahorros necesitas antes de firmar.
En resumen: como no residente, los bancos suelen financiar entre el 60% y el 70% del valor de la vivienda, frente al 80% de un residente. Necesitarás ahorros para el resto del precio y para los gastos de compra (en torno a un 10-12% más), ingresos demostrables y una cuota que no supere un tercio de lo que ganas.
Índice de contenidos
🏦 1. ¿Cuánto Financian los Bancos a un No Residente?
El banco calcula el préstamo sobre el menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. A partir de ahí, estas son las condiciones habituales en 2026:
- 📊 Financiación: entre el 60% y el 70% para no residentes; hasta el 80% si eres residente fiscal en España.
- ⏳ Plazo: normalmente de 20 a 25 años, y algunos bancos llegan a 30.
- 🎂 Edad: la mayoría exige que el préstamo termine antes de que cumplas unos 75 años.
- 💼 Endeudamiento: todas tus cuotas juntas no deberían superar el 30-35% de tus ingresos netos.
- 💱 Ingresos en otra moneda (libras, dólares, francos): el banco suele aplicar un margen de seguridad por el riesgo de cambio.
💰 2. Ahorros que Necesitas: Entrada más Gastos
Al 30-40% que no financia el banco hay que sumar los gastos de compra. En Andalucía, una vivienda de segunda mano paga un 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y una de obra nueva un 10% de IVA más un 1,2% de Actos Jurídicos Documentados. Con notaría, registro y abogado, calcula entre un 10% y un 12% del precio; lo tienes desglosado en nuestra guía de impuestos al comprar una casa en Málaga.
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca. A ti te corresponden la tasación (normalmente entre 300 y 600 €) y las copias de la escritura que pidas.
📂 3. Documentos que te Pedirá el Banco
- 🪪 Pasaporte y NIE, el número de identificación de extranjero en España.
- 🧾 Últimas declaraciones de la renta de tu país (normalmente dos o tres años).
- 💶 Nóminas de los últimos tres a seis meses y contrato de trabajo, o cuentas certificadas si eres autónomo.
- 🏦 Extractos bancarios de seis meses, que demuestren tus ahorros y gastos.
- 📑 Informe de solvencia de tu país y detalle de otros préstamos que tengas.
- 🌐 Certificado de residencia fiscal y, si el banco lo pide, traducción jurada de los documentos.
📈 4. Tipo Fijo, Variable o Mixto en 2026
El Euríbor a 12 meses ha subido a lo largo de 2026, desde alrededor del 2,2% en enero hasta superar el 3% en otoño (puedes seguir su evolución mensual). Las ofertas para no residentes suelen moverse entre el 2,5% y el 4% según el perfil, la entrada y los productos que contrates con el banco.
- 🔒 Fijo: la cuota no cambia nunca. Es la opción más elegida por quien cobra en otra moneda y quiere evitar un segundo riesgo.
- 🔄 Variable: Euríbor más un diferencial, revisado cada año. Empieza más barato, pero la cuota puede subir.
- ⚖️ Mixto: fijo los primeros cinco o diez años y variable después, un punto intermedio.
🧮 5. Ejemplo Práctico: Un Piso de 400.000 € en Málaga
Una pareja que vive en Países Bajos compra un piso de segunda mano en Málaga por 400.000 € y el banco le financia el 70% a 25 años con un tipo fijo del 3,25%. Las cuentas quedan así:
- 🏦 Hipoteca: 280.000 € (el 70% del precio).
- 💰 Ahorros necesarios: 120.000 € de entrada + unos 34.000 € de impuestos y gastos = 154.000 €.
- 📅 Cuota mensual: unos 1.364 €.
- 💼 Ingresos netos mínimos: unos 3.900 € al mes entre los dos, para no pasar del 35%.
Si la tasación saliera por debajo del precio, por ejemplo en 380.000 €, el banco calcularía el 70% sobre esa cifra y la pareja tendría que aportar 14.000 € más. Por eso conviene pedir una preaprobación antes de firmar las arras.
🗓️ 6. Paso a Paso: de la Preaprobación a la Firma
| Paso | Quién interviene | Cuándo |
| Obtener el NIE y abrir cuenta en España | Comprador y abogado | Antes de buscar vivienda |
| Preaprobación de la hipoteca | Banco o bróker hipotecario | Antes de reservar |
| Oferta y contrato de arras | Agente y abogado | Al elegir la vivienda |
| Tasación oficial | Tasadora homologada | Después de las arras |
| Oferta vinculante y acta de transparencia | Banco y notario | Al menos 10 días antes de firmar |
| Firma de compraventa e hipoteca | Notaría | El mismo día |
⚠️ 7. Errores Frecuentes de los Compradores Extranjeros
- 📝 Firmar las arras sin preaprobación: si luego el banco no financia, puedes perder la señal.
- 🧮 Olvidar los gastos de compra: el banco no los financia y suponen un 10-12% extra.
- 💱 No prever el tipo de cambio: si cobras en otra moneda, una variación puede encarecer la cuota.
- 🛡️ Aceptar todos los productos vinculados sin comparar: los seguros del banco bajan el tipo, pero pueden salir caros.
❓ Preguntas Frecuentes sobre la Hipoteca para No Residentes en España
¿Puede un extranjero sin residencia conseguir una hipoteca en España?
Sí. Muchos bancos españoles tienen departamentos para no residentes. Solo necesitas el NIE, ingresos demostrables y ahorros para la entrada y los gastos.
¿Cuánto tarda en aprobarse la hipoteca?
Entre cuatro y ocho semanas desde que entregas toda la documentación, incluidos la tasación y los diez días obligatorios antes de la firma.
¿Necesito una cuenta bancaria en España?
Prácticamente siempre: el banco cobra la cuota desde una cuenta suya. Abrirla pronto también facilita pagar la reserva, las arras y los impuestos.
¿Me conviene un bróker hipotecario?
Suele compensar si no hablas español o tus ingresos son complejos: compara varios bancos a la vez y negocia condiciones. Pregunta siempre cuánto cobra y quién le paga.
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Este artículo tiene carácter informativo y refleja las condiciones habituales del mercado a 13 de noviembre de 2026. Cada banco aplica sus propios criterios; no constituye asesoramiento financiero.
