💶 Belastingen bij de Aankoop van een Huis in Málaga: Gids 2026 voor Aankoopkosten

Je hebt je droomhuis aan de Costa del Sol gevonden en de prijs past. Maar voordat je tekent, is er één belangrijke vraag: hoeveel belasting betaal je bij de aankoop van een huis in Málaga? Belastingen, notaris en kadaster samen maken de aankoopkosten van een woning goed voor 8% tot 12% van de prijs, en als je er niet vanaf het begin rekening mee houdt, kunnen ze je hele budget in de war schoppen.

In deze gids leggen we je uit, met de tarieven die in 2026 in Andalusië gelden, welke belastingen je betaalt bij een bestaande woning en bij nieuwbouw, welke vaste kosten je bij de ondertekening hebt, wat er verandert als je buitenlander of niet-ingezetene bent en wat het onderhouden van de woning je elk jaar kost. Aan het einde vind je een voorbeeld met echte cijfers, zodat je precies weet hoeveel geld je nodig hebt.

🏠 1. Bestaande Woning: de Overdrachtsbelasting (ITP) in Andalusië

Als je een bestaande woning van een particulier koopt, betaal je de overdrachtsbelasting (ITP). In Andalusië is het algemene tarief 7%, sinds de hervorming van 2021 één vast tarief zonder schijven (Andalusische wet 5/2021 over overgedragen belastingen). Het is een van de laagste van Spanje en een van de redenen waarom Málaga zo aantrekkelijk is voor investeerders.

Er gelden verlaagde tarieven als de woning je hoofdverblijf wordt:

In de praktijk betalen de meeste internationale kopers in Marbella, Estepona of Málaga-stad 7%, omdat de prijzen boven die limieten liggen of omdat de woning een tweede verblijf wordt. Een belangrijk detail: de Belastingdienst berekent de belasting over de hoogste waarde van de koopprijs in de akte en de referentiewaarde van het kadaster, dus "onder de marktwaarde" kopen verlaagt de ITP niet altijd.

De ITP wordt betaald met formulier 600 binnen 30 werkdagen na de ondertekening. Meestal regelt de notaris, je advocaat of de gestoría (administratiekantoor) dit.

🏗️ 2. Nieuwbouw: btw (IVA) en Zegelbelasting (AJD)

Als je rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt (eerste overdracht), betaal je geen ITP, maar twee andere belastingen:

• 💶 10% btw (IVA) over de prijs (4% alleen bij sociale woningen in het bijzondere regime). Je betaalt deze aan de ontwikkelaar, meestal in termijnen bij elke aanbetaling.
• 📜 Zegelbelasting (AJD) van 1,2% in Andalusië. Voor een hoofdverblijf tot € 150.000 daalt deze naar 1% (0,3% voor jongeren onder 35 en 0,1% voor grote gezinnen of mensen met een handicap, tot € 250.000).

Daarom zijn de aankoopkosten bij nieuwbouw meestal hoger: zo'n 11,2% alleen aan belastingen, tegenover 7% bij een bestaande woning. In ruil daarvoor koop je een gloednieuwe woning met bouwgaranties en vaak een betere energie-efficiëntie.

📋 3. Notaris, Kadaster en Andere Aankoopkosten van een Woning

Naast de belastingen zijn er een aantal vaste kosten die de koper bij bijna elke aankoop betaalt:

Sinds de Wet op het Hypothecair Krediet (Wet 5/2019) betaalt de bank bij een aankoop met hypotheek de notaris, het kadaster, de gestoría en de AJD van de leningsakte. Jij betaalt alleen de taxatie en de kopieën die je opvraagt. Houd er wel rekening mee dat Spaanse banken ingezetenen meestal maximaal 80% van de waarde financieren en niet-ingezetenen tussen 60% en 70%, dus je hebt spaargeld nodig voor de aanbetaling en voor al deze kosten.

🌍 4. Als Buitenlander of Niet-Ingezetene: Wat Er Verandert

De aankoopbelastingen zijn precies hetzelfde voor een Spaanse, Europese of Amerikaanse koper: ITP, btw en AJD hangen niet af van nationaliteit of woonplaats. Wat wel verandert, zijn enkele formaliteiten en extra kosten:

• 🪪 NIE: je hebt het identificatienummer voor buitenlanders nodig om de akte te tekenen en de belastingen te betalen. De leges zijn laag (zo'n € 12), maar vraag het op tijd aan.
• 🏦 Spaanse bankrekening: onmisbaar om belastingen, nutsvoorzieningen en de IBI via automatische incasso te betalen.
• ⚖️ Onafhankelijke advocaat: niet verplicht, maar wel sterk aan te raden om lasten, vergunningen en contracten te controleren. Het honorarium ligt meestal rond 1% van de prijs. We leggen het uit in onze gids voor juridisch onderzoek.
• ✍️ Vertaling en volmachten: als je geen Spaans spreekt of niet kunt komen tekenen, heb je een tolk bij de notaris of een notariële volmacht nodig.

⚠️ Als de verkoper niet-ingezetene is, ben je als koper wettelijk verplicht om 3% van de prijs in te houden en binnen een maand met formulier 211 af te dragen aan de Belastingdienst. Het is een voorschot op de belasting van de verkoper, geen kosten voor jou, maar als je het niet doet, ben jij aansprakelijk voor de schuld. De notaris controleert dit bij de ondertekening, maar het is belangrijk om het te weten voor de planning van je betalingen.

🧮 5. Rekenvoorbeeld: Wat Je Betaalt voor een Woning van € 400.000

Laten we de belastingen bij de aankoop van een huis in Málaga bekijken met een echt voorbeeld: een appartement van € 400.000 als tweede woning, gekocht zonder hypotheek.

Als je daarnaast een onafhankelijke advocaat inschakelt (≈ 1%) en een hypotheek afsluit (taxatie ≈ € 400), stijgt het totaal voor de bestaande woning naar zo'n € 34.400, bijna 8,6% van de prijs. Twijfel je nog tussen kopen en huren? In onze gids over de echte kosten van kopen vs huren vind je de volledige vergelijking. Ons advies: reserveer 10% tot 13% van de prijs voor kosten en onvoorziene uitgaven, afhankelijk van of het om een bestaande woning of nieuwbouw gaat.

📅 6. De Kosten Daarna: Jaarlijkse Belastingen

Kopen is pas het begin. Zodra de woning van jou is, heb je deze terugkerende kosten:

• 🏛️ IBI (onroerendgoedbelasting): wordt elk jaar door de gemeente geheven en berekend over de kadastrale waarde.
• 🗑️ Gemeentelijke afvalstoffenheffing.
• 🏢 Vereniging van eigenaren, vooral relevant in complexen met zwembad, tuinen en beveiliging.
• 🧾 Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR): als je niet in Spanje woont en de woning niet verhuurt, rekent de Belastingdienst je een fictief inkomen toe van 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% (EU/EER) of 24% (rest van de wereld). Verhuur je de woning, dan betaal je belasting over de werkelijke huurinkomsten.

❓ Veelgestelde Vragen over Belastingen bij de Aankoop van een Huis in Málaga

Hoe hoog zijn de aankoopkosten van een woning in Málaga?

Bij een bestaande woning zo'n 8%–10% van de prijs (7% ITP plus notaris, kadaster en gestoría). Bij nieuwbouw tussen 11,5% en 13% (10% btw plus 1,2% AJD en vaste kosten).

Betalen buitenlanders meer belasting bij een aankoop in Spanje?

Nee. ITP, btw en AJD zijn voor iedere koper hetzelfde. Wat voor niet-ingezetenen verandert, is de jaarlijkse belasting (IRNR) en enkele formaliteiten, zoals het NIE.

Kan de ITP in de hypotheek worden meegefinancierd?

In de regel niet. Banken financieren een percentage van de prijs of de taxatiewaarde (de laagste van de twee), en de aankoopbelastingen en -kosten moet je uit eigen middelen betalen.

Wie betaalt de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía)?

De verkoper, omdat deze de waardestijging van de grond belast in de periode dat hij eigenaar was. Als koper hoef je deze niet te betalen, tenzij je uitdrukkelijk iets anders afspreekt.

🤝 Kopen in Málaga Zonder Verrassingen

Wie de belastingen en aankoopkosten vooraf kent, onderhandelt met meer zekerheid en voorkomt spanningen op de dag van de ondertekening.

Bij Why Malaga begeleiden we je door het hele proces: we maken een persoonlijke kostenberekening voor elke woning die je interesseert, brengen je in contact met betrouwbare advocaten en gestorías en coördineren de ondertekening, ook als je vanuit het buitenland koopt. Ben je nieuw in Spanje? Bekijk dan onze gids over een woning kopen in Málaga als buitenlander en onze relocation-service.

📲 Denk je erover om te kopen in Málaga of aan de Costa del Sol? Vraag een vrijblijvende kostenberekening aan of ontdek ons portfolio met woningen te koop.

Dit artikel is uitsluitend informatief en weerspiegelt de regelgeving zoals die op 16 oktober 2026 geldt. Het is geen juridisch of fiscaal advies; laat je specifieke situatie beoordelen door een professional.