Het huis van je ouders in Málaga erven komt meestal op een moeilijk moment, en de beslissing om het te verkopen brengt ook papierwerk, belastingen en soms familieruzies met zich mee. Het goede nieuws: een geërfd huis in Málaga verkopen is eenvoudiger en goedkoper dan veel mensen denken, vooral sinds Andalusië de erfbelasting voor kinderen en partners vrijwel tot nul heeft teruggebracht.
Kort samengevat: voordat je verkoopt, moet je de erfenis bij de notaris aanvaarden, binnen zes maanden de erfbelasting en de gemeentelijke meerwaardebelasting aangeven en de woning op naam van de erfgenamen inschrijven. Daarna verloopt de verkoop zoals elke andere, met één belangrijk verschil: de winst wordt berekend vanaf de waarde die bij de erfenis is aangegeven, niet vanaf wat je ouders betaalden.
Inhoudsopgave
📋 1. Voor de verkoop: de erfenis aanvaarden
Een woning die nog op naam van de overledene staat, kun je niet verkopen. Eerst moeten de erfgenamen de documenten verzamelen, de erfenis aanvaarden en de bezittingen verdelen in een akte bij de notaris. Dit heb je nodig:
- 🪪 Overlijdensakte en identiteitsbewijs of NIE van alle erfgenamen.
- 📜 Verklaring van het testamentenregister (Últimas Voluntades), om te weten of er een testament is en welk het laatste is.
- ✍️ Kopie van het testament of, als er geen is, een verklaring van erfrecht bij de notaris.
- 🏠 Eigendomsakte, laatste IBI-aanslag en verklaring van de VvE.
- 💳 Banksaldi en schulden van de overledene, om de werkelijke waarde van de erfenis te kennen.
Daarmee teken je de akte van aanvaarding en toedeling van de erfenis, betaal je de belastingen en laat je de woning in het Eigendomsregister op naam van de erfgenamen inschrijven. Vermoed je dat de erfenis meer schulden dan bezittingen heeft, dan kun je die “a beneficio de inventario” aanvaarden (beneficiair, beperkt tot de waarde van de nalatenschap).
💶 2. Erfbelasting in Andalusië: bijna nul voor de directe familie
In Andalusië krijgen kinderen, kleinkinderen, partners en ouders (groepen I en II) een vermindering van € 1.000.000 per erfgenaam. Ontvangt ieder minder dan dat bedrag, dan betaal je niets; is het meer, dan brengt een korting van 99% de belasting terug tot een symbolisch bedrag. De details lees je in deze analyse van Notarios y Registradores.
- 🗓️ Termijn: zes maanden na het overlijden, met nog eens zes maanden verlenging als je die in de eerste vijf maanden aanvraagt.
- 📝 Je moet aangifte doen, ook als er niets te betalen valt: formulieren 650 en 660 bij de Andalusische belastingdienst.
- 👥 Broers, zussen, neven, nichten en andere familieleden krijgen die vermindering niet en kunnen flink meer betalen: laat het berekenen voordat je aanvaardt.
🏛️ 3. De gemeentelijke meerwaardebelasting betaal je twee keer
De gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) belast de waardestijging van de grond en duikt op twee momenten op. Eerst bij het erven, voor de jaren dat je ouders eigenaar waren, met een termijn van zes maanden die tot een jaar kan worden verlengd. En daarna bij de verkoop, maar alleen voor de periode sinds het overlijden.
Sinds de hervorming van 2021 kun je kiezen tussen de forfaitaire en de werkelijke berekening (op basis van de echte winst), en als er geen winst is, betaal je niets. Bij woningen die lang geleden zijn gekocht, is de plusvalía bij de erfenis vaak de hoogste belasting van het hele proces.
🗓️ 4. Stappenplan met termijnen
| Stap | Termijn | Wie regelt het |
| Overlijdensakte en verklaring testamentenregister | De eerste weken | Erfgenamen of administratiekantoor |
| Erfbelasting (formulier 650) | Zes maanden, verlengbaar | Administratiekantoor of advocaat |
| Plusvalía over de erfenis | Zes maanden, tot een jaar verlengbaar | Administratiekantoor |
| Erfenisakte en inschrijving | Voor de verkoop | Notaris en Eigendomsregister |
| Taxatie, verkoop en ondertekening | Zodra alle erfgenamen het eens zijn | Makelaar |
| Aangifte van de winst | Aangifte inkomstenbelasting van het volgende jaar (of modelo 210 als niet-ingezetene) | Iedere erfgenaam |
🧮 5. Rekenvoorbeeld: drie broers en zussen verkopen het appartement van hun ouders
Drie broers en zussen erven een appartement in Málaga dat in de erfenis is aangegeven voor € 360.000. Ze betalen € 4.500 aan notaris, register en administratiekantoor en € 3.000 plusvalía over de erfenis. Twee jaar later verkopen ze het voor € 450.000, met € 18.000 verkoopkosten (makelaar, plusvalía over de verkoop en certificaten).
- 💶 Erfbelasting: € 0, want ieder ontvangt € 120.000, ruim onder € 1.000.000.
- 📈 Totale winst: € 450.000 − € 18.000 − € 367.500 = € 64.500, dus € 21.500 per persoon.
- 🧾 Inkomstenbelasting per ingezeten erfgenaam: € 6.000 tegen 19% + € 15.500 tegen 21% = € 4.395.
- 🌍 Als een van hen in het buitenland woont: die betaalt 19% (€ 4.085) en de koper houdt 3% van zijn deel in (€ 4.500), dus krijgt hij het verschil terug met modelo 210.
De kern van het voorbeeld: de aankoopwaarde voor de belasting is niet wat de ouders decennia geleden betaalden, maar de waarde die bij de erfenis is aangegeven plus de kosten en belastingen van het erven (€ 367.500). Daarom loont het om een realistische waarde op te geven: een te lage waarde bespaart weinig erfbelasting en kost je later bij de verkoop.
🤝 6. En als de erfgenamen het niet eens worden?
Om de hele woning te verkopen, moeten alle erfgenamen tekenen. Intussen blijven ze allemaal IBI, VvE-kosten en nutsvoorzieningen betalen. Komen ze er niet uit, dan zijn dit de gebruikelijke oplossingen:
- 🔑 Eén erfgenaam koopt de anderen uit (extinción de condominio), met een onafhankelijke taxatie zodat niemand zich benadeeld voelt.
- 📄 Alleen je eigen deel verkopen aan een derde: dat is legaal, maar levert meestal veel minder op dan het waard is.
- ⚖️ Gerechtelijke verdeling: die eindigt in een veiling, duurt lang en levert bijna altijd een slechtere prijs op dan een verkoop in onderling overleg.
🌍 7. Erfgenamen die buiten Spanje wonen
Dat komt aan de Costa del Sol heel vaak voor. Iedere erfgenaam heeft een NIE nodig en kan de erfenis en de verkoop met een volmacht tekenen, zonder te reizen. Sinds 2021 kunnen niet-ingezeten erfgenamen, uit de EU of daarbuiten, de Andalusische regels met de vermindering van € 1.000.000 toepassen. Bij de verkoop betalen ze 19% en houdt de koper 3% van hun deel in: we leggen het uit in onze gids over je woning aan de Costa del Sol verkopen als buitenlander.
⚠️ 8. Veelgemaakte fouten bij de verkoop van een geërfde woning
- ⏳ De zes maanden laten verstrijken: op erfbelasting en plusvalía komen toeslagen en rente, ook als het bedrag klein is.
- 🧾 De kosten van de erfenis niet bij de aankoopwaarde optellen: je betaalt bij de verkoop meer inkomstenbelasting dan nodig.
- 🏚️ Het huis jarenlang leeg laten staan: het raakt in verval, blijft kosten opleveren en is moeilijker te verkopen.
- 💬 De prijs op gevoel bepalen onder broers en zussen: een professionele taxatie voorkomt discussies en verkoop onder de marktwaarde.
❓ Veelgestelde vragen over een geërfd huis in Málaga verkopen
Kan ik het huis verkopen voordat ik de erfenis heb aanvaard?
Nee. De woning moet op naam van de erfgenamen staan. Wat wel kan: de aanvaarding en de verkoop op dezelfde dag bij dezelfde notaris tekenen, als alles klaar is.
Hoeveel betaalt een kind om een huis in Andalusië te erven?
Aan erfbelasting niets, als het erfdeel niet hoger is dan € 1.000.000. Wel moet hij de gemeentelijke plusvalía en de kosten van notaris, register en administratiekantoor betalen.
Betaal ik inkomstenbelasting als ik verkoop voor de waarde die bij de erfenis is aangegeven?
Nee, want er is geen winst; door de kosten kan er zelfs verlies zijn. De verkoop moet wel in je belastingaangifte staan.
Wat gebeurt er als een van de erfgenamen in het buitenland woont?
Die kan tekenen met een volmacht en dezelfde Andalusische vermindering toepassen. Bij de verkoop betaalt hij de belasting voor niet-ingezetenen en houdt de koper 3% van zijn deel in.
📲 Verkoop je geërfde huis met begeleiding
Bij Why Malaga coördineren we de erfenis en de verkoop met betrouwbare advocaten en administratiekantoren, zodat de familie alleen nog hoeft te tekenen. Weet je niet waar je moet beginnen, kijk dan hoeveel je huis in Málaga waard is of lees hoe verkoop je je huis in Málaga.
📲 Heb je een woning geërfd? Vraag een vertrouwelijke taxatie aan of neem contact op met ons team.
Dit artikel is uitsluitend informatief en weerspiegelt de regels die op 6 november 2026 in Andalusië gelden. Het is geen juridisch of fiscaal advies; laat je concrete situatie beoordelen door een professional.
