Je woont buiten Spanje en het moment is gekomen om je villa in Marbella of je appartement in Málaga te verkopen. Het goede nieuws: een woning aan de Costa del Sol verkopen als buitenlandse eigenaar volgt hetzelfde proces als voor een Spaanse verkoper. Het verschil zit in de papieren en de belastingen, en precies daar lopen veel verkopen van niet-ingezeten eigenaren weken vertraging op of eindigen ze met verrassingen bij de notaris.
Kort samengevat: als niet-ingezeten verkoper heb je je NIE nodig, actuele documenten van de woning en de nutsvoorzieningen en, als je geen fiscaal inwoner van Spanje bent, is de koper wettelijk verplicht een deel van de verkoopprijs in te houden voor de Spaanse belastingdienst. Wat de verkoop op schema houdt, is een lokale makelaar die het hele proces van begin tot eind beheert, in plaats van alles op het laatste moment aan de notaris over te laten.
Inhoudsopgave
🌍 1. Wat verandert er als je verkoopt als niet-ingezetene?
De fases zijn dezelfde als bij elke verkoop: taxatie, verkoop, voorlopig koopcontract en ondertekening bij de notaris. Maar als je fiscale woonplaats buiten Spanje ligt, zijn er drie belangrijke verschillen:
- 💶 Inhouding van 3%: de koper moet 3% van de verkoopprijs inhouden en binnen een maand aan de Spaanse belastingdienst betalen (modelo 211). Het is een voorschot op je belasting, geen extra kost.
- 🧾 Belasting op de winst: je betaalt de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) van 19% over de vermogenswinst en doet zelf aangifte met modelo 210.
- 🏛️ Gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía): die betaal jij nog steeds, maar als je niet-ingezetene bent, wordt de koper aansprakelijk tegenover de gemeente (als vervangende belastingplichtige). Daarom wordt het bedrag meestal ook bij de ondertekening ingehouden.
📂 2. Documenten die je nodig hebt om te verkopen
De documenten verzamelen voordat je het huis te koop zet, bespaart de meeste tijd. Dit is de basischecklist voor een buitenlandse eigenaar:
- 🪪 NIE en geldig paspoort van alle eigenaren.
- 📜 Eigendomsakte en een recent uittreksel (nota simple) uit het Eigendomsregister.
- 🏛️ Laatste betaalde IBI-aanslag en afvalstoffenheffing.
- 🏢 Verklaring van de VvE dat je bij bent met de betalingen.
- ⚡ Energiecertificaat, verplicht om te adverteren en te verkopen.
- 💡 Laatste betaalde facturen van elektriciteit, water en gas, voor het overzetten op naam van de koper.
- 🌐 Verklaring van fiscale woonplaats uit je land, om het belastingverdrag toe te passen.
- 🧾 Aankoopakte en facturen van verbeteringen: daarmee bereken je de winst correct en betaal je minder belasting.
Heb je uitbreidingen, een zwembad of een dichte veranda laten bouwen, controleer dan ook of die gelegaliseerd zijn: dat is aan de Costa del Sol een van de meest voorkomende oorzaken van vertraging.
🗓️ 3. Het proces stap voor stap en de termijnen
| Stap | Wie regelt het | Wanneer |
| Taxatie en controle van de documenten | Makelaar en advocaat | Week 1 en 2 |
| Verkoop en bezichtigingen | Makelaar | Afhankelijk van prijs en locatie |
| Bod en voorlopig koopcontract (arras) | Makelaar en advocaat | Zodra je het bod accepteert |
| Ondertekening bij de notaris en inhouding van 3% | Notaris, koper en verkoper | Meestal 1 tot 3 maanden na het voorlopig contract |
| Betaling van de inhouding (modelo 211) | Koper | Eén maand na ondertekening |
| Gemeentelijke meerwaardebelasting | Administratiekantoor, ten laste van de verkoper | 30 werkdagen na ondertekening |
| Aangifte van de winst (modelo 210) | Verkoper of zijn belastingadviseur | Drie maanden na de termijn van modelo 211 |
Voorbeeld: teken je de verkoop op 15 november, dan heeft de koper tot 15 december om de inhouding te betalen, en jij tot 15 maart om modelo 210 in te dienen. Na die termijn kan de belastingdienst toeslagen opleggen.
🧮 4. Rekenvoorbeeld: wat je betaalt bij de verkoop van een villa in Marbella
Stel dat je in 2016 een villa kocht voor € 600.000 en die nu verkoopt voor € 900.000. Je betaalde € 50.000 aan aankoopbelastingen en kosten, en de verkoop kost je € 45.000 aan makelaar, advocaat en certificaten. Vereenvoudigd:
- 📈 Vermogenswinst: € 900.000 − € 600.000 − € 50.000 − € 45.000 = € 205.000.
- 🧾 Belasting (IRNR, 19%): € 38.950.
- 💶 Ingehouden door de koper (3% van € 900.000): € 27.000.
- 📝 Te betalen met modelo 210: € 11.950 (het verschil), plus de gemeentelijke meerwaardebelasting.
Bij verlies of een kleine winst is de ingehouden 3% hoger dan de belasting en kun je in hetzelfde modelo 210 teruggave aanvragen. De belastingdienst doet er meestal enkele maanden over, dus dien het goed en op tijd in.
✈️ 5. Zo verkoop je zonder naar Spanje te komen
Veel eigenaren verkopen zonder te reizen. Daarvoor teken je een notariële volmacht voor je advocaat of een vertrouwenspersoon, bij een notaris in je eigen land (met apostille en indien nodig een beëdigde vertaling) of bij een Spaans consulaat. Met die volmacht kunnen het voorlopig koopcontract en de akte namens jou worden ondertekend.
De opbrengst van de verkoop kan op je Spaanse rekening worden gestort of naar het buitenland worden overgemaakt. Belangrijk is om vooraf af te spreken hoe er betaald wordt: welk deel per overschrijving, hoeveel er wordt ingehouden voor belastingen en wie elke betaling regelt.
⚠️ 6. Veelgemaakte fouten van buitenlandse verkopers
- ⏳ Alles aan de notaris overlaten: de notaris bekrachtigt de ondertekening, maar bereidt je documenten en belastingen niet voor. Ontbreekt er iets, dan wordt de ondertekening uitgesteld.
- 🧮 De belastingen niet berekenen voordat je de prijs bepaalt: weten wat je netto overhoudt voorkomt verrassingen en slechte onderhandelingen.
- 📝 Modelo 210 vergeten: ook al heeft de koper 3% ingehouden, de aangifte is jouw verantwoordelijkheid. Dien je die niet in, dan verlies je een mogelijke teruggave en riskeer je toeslagen.
- 🌐 De belastingen in je eigen land niet nagaan: afhankelijk van het belastingverdrag moet je de verkoop mogelijk ook aangeven waar je woont, met verrekening van wat je in Spanje hebt betaald.
- 🔌 Nutsvoorzieningen en IBI vergeten: openstaande schulden voor elektriciteit, water, VvE of IBI worden bij de ondertekening van de prijs afgetrokken.
🤝 7. Waarom een lokale makelaar van begin tot eind
Als je in het buitenland woont, wordt elk ontbrekend document een reis, een telefoontje of een week vertraging. Een lokale makelaar die taxatie, documenten, advocaat, administratiekantoor en notaris vanaf de eerste dag coördineert, houdt de verkoop op schema en laat je die afronden zonder een voet in Spanje te zetten.
Zo werken wij bij Why Malaga, en als je discretie verkiest, kunnen we je woning ook off market verkopen, alleen aan geverifieerde kopers. Voordat je begint, kun je nagaan hoeveel je huis in Málaga waard is volgens de meest recente cijfers.
❓ Veelgestelde vragen: je woning aan de Costa del Sol verkopen als buitenlander
Moet ik in Spanje belasting betalen als ik hier niet woon?
Ja. De winst uit de verkoop van een woning in Spanje wordt in Spanje belast, tegen 19% voor niet-ingezetenen, plus de gemeentelijke meerwaardebelasting. Je eigen land kan er daarna rekening mee houden volgens het belastingverdrag.
Wat gebeurt er met de ingehouden 3% als ik verlies maak op de verkoop?
Je krijgt het terug. Je dient modelo 210 in met het verlies en vraagt de volledige teruggave van de inhouding aan. Daarvoor heb je de kopie van modelo 211 nodig die de koper je moet geven.
Moet ik naar Spanje komen om de verkoop te tekenen?
Nee. Met een volmacht die je in je eigen land of bij een Spaans consulaat verleent, kan je advocaat of een vertrouwenspersoon voor je tekenen.
Wie betaalt de gemeentelijke meerwaardebelasting als ik niet-ingezetene ben?
De kosten zijn voor jou als verkoper, maar de koper is aansprakelijk tegenover de gemeente als vervangende belastingplichtige. Daarom wordt het bedrag meestal bij de ondertekening ingehouden en tijdig betaald door het administratiekantoor.
📲 Verkoop je huis zonder gedoe vanuit het buitenland
Bij Why Malaga begeleiden we eigenaren uit heel Europa, de Verenigde Staten en Latijns-Amerika bij de verkoop van hun woning in Málaga en aan de Costa del Sol. Wil je meer weten, lees dan ook hoe verkoop je je huis in Málaga, en wil je kopen, bekijk dan onze huizen te koop in Málaga.
📲 Woon je in het buitenland en wil je verkopen? Vraag een vertrouwelijke taxatie aan of neem contact op met ons team.
Dit artikel is uitsluitend informatief en weerspiegelt de regels die gelden op 30 oktober 2026. Het is geen juridisch of fiscaal advies; laat je concrete situatie beoordelen door een professional.
