Steeds meer kopers uit Europa en de Verenigde Staten willen een huis in Málaga, maar niet iedereen wil of kan contant betalen. Het goede nieuws: een hypotheek voor niet-ingezetenen in Spanje krijgen is mogelijk en gebruikelijk; het verschil zit in hoeveel de bank financiert, welke papieren ze vraagt en hoeveel spaargeld je nodig hebt voordat je tekent.
Kort samengevat: aan niet-ingezetenen lenen banken meestal 60% tot 70% van de waarde van de woning, tegenover 80% voor ingezetenen. Je hebt spaargeld nodig voor de rest van de prijs en voor de aankoopkosten (ongeveer 10-12% extra), aantoonbaar inkomen en een maandlast die niet hoger is dan een derde van wat je verdient.
Inhoudsopgave
🏦 1. Hoeveel financieren banken aan niet-ingezetenen?
De bank berekent de lening op de laagste van twee waarden: de koopprijs of de taxatie. Van daaruit zijn dit in 2026 de gebruikelijke voorwaarden:
- 📊 Financiering: tussen 60% en 70% voor niet-ingezetenen; tot 80% als je fiscaal inwoner van Spanje bent.
- ⏳ Looptijd: meestal 20 tot 25 jaar, sommige banken gaan tot 30.
- 🎂 Leeftijd: de meeste banken eisen dat de lening afloopt voordat je ongeveer 75 wordt.
- 💼 Schuldratio: al je maandlasten samen mogen niet hoger zijn dan 30-35% van je netto-inkomen.
- 💱 Inkomen in een andere munt (ponden, dollars, franken): de bank rekent meestal met een veiligheidsmarge voor het wisselkoersrisico.
💰 2. Spaargeld dat je nodig hebt: eigen inbreng plus kosten
Bij de 30-40% die de bank niet financiert, komen de aankoopkosten. In Andalusië betaal je voor een bestaande woning 7% overdrachtsbelasting (ITP) en voor nieuwbouw 10% btw plus 1,2% zegelbelasting (AJD). Met notaris, register en advocaat reken je op 10-12% van de prijs; de details vind je in onze gids over belastingen bij de aankoop van een huis in Málaga.
Sinds de Wet op het hypothecair krediet van 2019 betaalt de bank de notaris, het register, het administratiekantoor en de belasting op de hypotheek. Jij betaalt de taxatie (meestal tussen € 300 en € 600) en de kopieën van de akte die je aanvraagt.
📂 3. Documenten die de bank zal vragen
- 🪪 Paspoort en NIE, het identificatienummer voor buitenlanders in Spanje.
- 🧾 Laatste belastingaangiftes uit je land (meestal twee of drie jaar).
- 💶 Loonstroken van de laatste drie tot zes maanden en arbeidscontract, of gecertificeerde jaarrekeningen als je zelfstandige bent.
- 🏦 Bankafschriften van zes maanden, die je spaargeld en uitgaven laten zien.
- 📑 Kredietrapport uit je land (bijvoorbeeld BKR) en gegevens van andere leningen die je hebt.
- 🌐 Verklaring van fiscale woonplaats en, als de bank erom vraagt, beëdigde vertalingen van de documenten.
📈 4. Vaste, variabele of gemengde rente in 2026
De 12-maands Euribor is in 2026 gestegen, van ongeveer 2,2% in januari tot boven de 3% in het najaar (je kunt de maandelijkse ontwikkeling volgen). Aanbiedingen voor niet-ingezetenen liggen meestal tussen 2,5% en 4%, afhankelijk van je profiel, eigen inbreng en de producten die je bij de bank afneemt.
- 🔒 Vast: de maandlast verandert nooit. Dit is de populairste keuze voor wie in een andere munt verdient en een tweede risico wil vermijden.
- 🔄 Variabel: Euribor plus een opslag, elk jaar herzien. In het begin goedkoper, maar de maandlast kan stijgen.
- ⚖️ Gemengd: vast in de eerste vijf of tien jaar en daarna variabel, een tussenweg.
🧮 5. Rekenvoorbeeld: een appartement van € 400.000 in Málaga
Een stel dat in Nederland woont, koopt een bestaand appartement in Málaga voor € 400.000 en de bank financiert 70% over 25 jaar tegen een vaste rente van 3,25%. De cijfers zien er zo uit:
- 🏦 Hypotheek: € 280.000 (70% van de prijs).
- 💰 Benodigd spaargeld: € 120.000 eigen inbreng + ongeveer € 34.000 belastingen en kosten = € 154.000.
- 📅 Maandlast: ongeveer € 1.364.
- 💼 Minimaal netto-inkomen: ongeveer € 3.900 per maand samen, om onder de 35% te blijven.
Valt de taxatie lager uit dan de prijs, bijvoorbeeld € 380.000, dan berekent de bank 70% over dat bedrag en moet het stel € 14.000 extra inbrengen. Daarom is het slim om een voorlopige goedkeuring te vragen voordat je het voorlopig koopcontract tekent.
🗓️ 6. Stap voor stap: van voorlopige goedkeuring tot ondertekening
| Stap | Wie is betrokken | Wanneer |
| NIE aanvragen en Spaanse rekening openen | Koper en advocaat | Voordat je gaat zoeken |
| Voorlopige goedkeuring van de hypotheek | Bank of hypotheekadviseur | Voordat je reserveert |
| Bod en voorlopig koopcontract | Makelaar en advocaat | Zodra je de woning kiest |
| Officiële taxatie | Erkende taxateur | Na het voorlopig koopcontract |
| Bindend aanbod en transparantieakte | Bank en notaris | Minstens 10 dagen voor de ondertekening |
| Ondertekening van koop en hypotheek | Notaris | Op dezelfde dag |
⚠️ 7. Veelgemaakte fouten van buitenlandse kopers
- 📝 Het voorlopig koopcontract tekenen zonder voorlopige goedkeuring: als de bank daarna niet financiert, kun je je aanbetaling kwijtraken.
- 🧮 De aankoopkosten vergeten: de bank financiert ze niet en ze komen neer op 10-12% extra.
- 💱 Geen rekening houden met de wisselkoers: als je in een andere munt verdient, kan een schommeling de maandlast duurder maken.
- 🛡️ Alle gekoppelde producten accepteren zonder te vergelijken: de verzekeringen van de bank verlagen de rente, maar kunnen duur uitvallen.
❓ Veelgestelde vragen over een hypotheek voor niet-ingezetenen in Spanje
Kan een buitenlander zonder verblijfsvergunning een hypotheek in Spanje krijgen?
Ja. Veel Spaanse banken hebben afdelingen voor niet-ingezetenen. Je hebt alleen een NIE, aantoonbaar inkomen en spaargeld voor de eigen inbreng en de kosten nodig.
Hoe lang duurt het voordat de hypotheek is goedgekeurd?
Tussen vier en acht weken vanaf het moment dat je alle documenten aanlevert, inclusief de taxatie en de verplichte tien dagen voor de ondertekening.
Heb ik een Spaanse bankrekening nodig?
Vrijwel altijd: de bank int de maandlast van een rekening bij haar. Als je die vroeg opent, is het ook makkelijker om de reservering, de aanbetaling en de belastingen te betalen.
Is een hypotheekadviseur de moeite waard?
Meestal wel als je geen Spaans spreekt of je inkomen complex is: een adviseur vergelijkt meerdere banken tegelijk en onderhandelt over de voorwaarden. Vraag altijd wat het kost en wie hem betaalt.
📲 Koop je huis in Málaga met de financiering geregeld
Bij Why Malaga brengen we je in contact met banken en adviseurs die met niet-ingezetenen werken en coördineren we de aankoop van begin tot eind. Lees vooraf onze gids over een woning in Málaga kopen als buitenlander en bekijk onze huizen te koop in Málaga.
📲 Wil je weten hoeveel de bank je zou lenen? Neem contact op met ons team en we helpen je de aanvraag voor te bereiden.
Dit artikel is uitsluitend informatief en weerspiegelt de gebruikelijke marktvoorwaarden op 13 november 2026. Elke bank hanteert eigen criteria; het is geen financieel advies.
