Tres. Es lo que había en idealista el 30 de octubre de 2026: tres promociones de obra nueva con viviendas por debajo de 200.000 € en toda Málaga capital, de 95 anunciadas. En Fotocasa, el mismo día, salían 2 viviendas de 258.
Dicho de otra forma, casi toda la obra nueva de la ciudad está por encima de esa cifra. Y la poca que queda por debajo se concentra en tres barrios.
| Portal | Obra nueva en Málaga capital | Hasta 200.000 € |
| idealista | 95 promociones | 3 promociones con viviendas |
| Fotocasa | 258 viviendas | 2 viviendas |
Si estás buscando obra nueva en Málaga con un presupuesto ajustado, en este artículo te contamos por qué hay tan poca, dónde está la que queda, qué alternativas tienes y qué conviene revisar antes de reservar. Puedes ver las promociones disponibles en nuestra página de obra nueva en Málaga.
Índice de contenidos
¿Por qué hay tan poca obra nueva barata en Málaga?
Málaga lleva años con más demanda que viviendas nuevas. El suelo es caro y escaso. Y los promotores apuntan al comprador que paga más, muchas veces extranjero o inversor.
El resultado se ve en los precios medios. Según idealista, los vendedores pedían de media 3.938 € el metro cuadrado en Málaga capital en agosto de 2026, máximo histórico y un 5,1 % más que un año antes.
A ese precio, 200.000 € dan para unos 50 m² de media en la ciudad, y eso contando también la segunda mano. Por eso lo que entra en ese presupuesto en obra nueva son viviendas pequeñas y en las zonas más alejadas del centro.
¿Dónde está la obra nueva más asequible?
Las promociones que bajan de 200.000 € están en los distritos más asequibles de la ciudad, lejos del centro y de la costa:
- Puerto de la Torre, en el norte, a los pies de los Montes de Málaga.
- Ciudad Jardín, junto al río Guadalmedina.
- Churriana, al lado del aeropuerto.
| Distrito | Precio medio (agosto 2026) | Variación anual |
| Puerto de la Torre | 2.796 €/m² | +5,3 % |
| Churriana | 2.852 €/m² | -0,3 % |
| Ciudad Jardín | 2.715 €/m² | +16,5 % |
| Media de Málaga capital | 3.938 €/m² | +5,1 % |
Lo que hay en ese tramo son estudios y pisos de uno y dos dormitorios. Es justo lo que busca quien compra su primera vivienda, una pareja o alguien que quiere alquilar. Y en obra nueva es casi lo único que no aparece.
Para ver dónde está cada promoción y cómo queda respecto al centro, el aeropuerto o la playa, puedes usar nuestro mapa de obra nueva en Málaga.
¿Y la segunda mano?
Hay más oferta, pero el precio de anuncio rara vez es el precio final. En Fotocasa salían 470 viviendas de cualquier tipo hasta 200.000 € en la capital el día del recuento. Buena parte son pisos con décadas encima, y a esa cifra hay que sumarle la reforma, la cocina o los baños.
Una vivienda nueva llega con instalaciones a estrenar, el aislamiento que exige la normativa actual y la garantía decenal de la estructura (Ley de Ordenación de la Edificación). Eso se nota en la factura de luz y en los primeros años de uso.
Los impuestos también cambian. En Andalucía, una vivienda de segunda mano paga un 7 % de ITP, y una nueva paga un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD. En una compra de 200.000 € son unos 14.000 € frente a unos 22.400 €, así que conviene tenerlos en cuenta al comparar. Te lo explicamos en detalle en nuestra guía de impuestos al comprar una casa en Málaga. Si prefieres mirar vivienda usada, tienes nuestras casas en venta en Málaga.
La cooperativa como alternativa
Una de las tres promociones por debajo de 200.000 € es una cooperativa de viviendas. Ahí está buena parte de la explicación del precio. Los futuros vecinos compran el suelo y contratan la obra entre ellos, y cada uno se adjudica su vivienda al coste real, sin margen de promotor. Los pagos se reparten por fases de obra, en lugar de pedirlo todo en la firma.
Como el precio es el coste real, cada cooperativista ve los números de la obra en todo momento. Funciona mejor cuando la promoción ya tiene el suelo localizado y la licencia concedida, porque ese es el tramo con más incertidumbre.
Antes de entrar en una cooperativa, conviene revisar:
- 📍 El suelo: si ya está localizado y en qué situación urbanística está.
- 📄 La licencia de obras: si está concedida o solo solicitada.
- 🧾 Las cantidades a cuenta: que lo que entregas antes de la llave esté garantizado con aval o seguro en una cuenta especial.
- 📊 El calendario de pagos: cuánto se aporta en cada fase y qué parte puede financiarse con hipoteca.
Es el caso de Galaxia 31, seis viviendas en Puerto de la Torre con licencia de obras concedida, entre estudios y pisos de uno y dos dormitorios. Planos y disponibilidad en galaxia31.com.
También puedes ver la ficha de cada vivienda en Why Malaga:
- Estudio en planta baja
- Estudio en primera planta con balcón
- 1 dormitorio en planta baja con patio privado
- 1 dormitorio en primera planta
- 2 dormitorios en planta baja con patio privado
Preguntas frecuentes sobre obra nueva en Málaga por debajo de 200.000 €
¿Cuántas promociones de obra nueva hay en Málaga por debajo de 200.000 €?
En nuestro recuento del 30 de octubre de 2026, tres en idealista (de 95 promociones de obra nueva en Málaga capital) y dos viviendas en Fotocasa (de 258). La cifra cambia rápido, así que conviene comprobarla en el momento de buscar.
¿En qué barrios de Málaga hay obra nueva más barata?
En los distritos más asequibles, lejos del centro y de la costa: Puerto de la Torre, Ciudad Jardín y Churriana.
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva en Málaga?
Un 10 % de IVA y un 1,2 % de AJD en Andalucía, frente al 7 % de ITP de la segunda mano. A eso se suman notaría, registro y gestoría. Lo tienes desglosado en nuestra guía de impuestos al comprar casa en Málaga.
¿Puedo comprar obra nueva en Málaga siendo extranjero?
Sí, en las mismas condiciones que un comprador español. Necesitas un NIE y una cuenta bancaria en España. Te lo contamos en comprar vivienda en Málaga siendo extranjero, y si además te mudas, en nuestro servicio de relocation.
Antes de decidir
Si buscas vivienda nueva en Málaga por menos de 200.000 €, el margen es pequeño y se mueve rápido. Lo que hoy está anunciado puede no estarlo en un mes.
¿Quieres que miremos alguna de estas zonas contigo? Escríbenos a benjamin@whymalaga.com o a través de nuestra página de contacto.
Fuentes
Recuento de obra nueva: buscadores de idealista y Fotocasa, Málaga capital, 30/10/2026, 09:25.
Precio medio y precios por distrito: idealista, «El precio de la vivienda en Málaga alcanza máximos: ya cuesta 3.938 euros/m² en agosto», 9 de septiembre de 2026.
Información orientativa. No constituye oferta vinculante. Comercializado por Why Malaga Real Estate SL.
